अपंजीकृत ज़मीन: SKT, girik और segel
गाँव के भूमि पत्रों का वज़न कितना है, 2 फ़रवरी 2026 को पाँच साल की समय-सीमा बीतने पर क्या बदला, और पत्र पर टिकी ज़मीन सुरक्षित तरीके से कैसे खरीदें।
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कालिमंतान में बहुत सारी ज़मीन प्रमाणपत्रों पर नहीं, पत्रों पर टिकी है। पत्र आम तौर पर गाँव के मुखिया, वार्ड प्रमुख (lurah) या उप-ज़िला प्रमुख (camat) का बयान होता है कि अमुक भूखंड किसी व्यक्ति के नियंत्रण में है। यह टाइटल की शुरुआत बन सकता है। यह खुद टाइटल नहीं है।
2 फ़रवरी 2026 से पुराने किस्म के पत्रों का वज़न पहले से भी कम हो गया है। उनके पीछे की ज़मीन अब भी पंजीकृत हो सकती है, लेकिन खरीदार को पत्र को जाँचने के लिए एक सुराग मानना होगा, कभी सबूत नहीं।
ये पत्र क्या हैं
आम पत्र ये हैं: भूमि बयान पत्र (surat keterangan tanah, SKT), मुआवज़ा पत्र (surat keterangan ganti rugi, SKGR), जो पिछले धारक को किए गए भुगतान को दर्ज करता है, और segel, जो पूर्व कालिमंतान में बिक्री या दावे के पत्र के लिए इस्तेमाल होने वाला शब्द है। Girik और ऐसे ही गाँव के रिकॉर्ड ज़मीन का कर चुकाने के सबूत के रूप में शुरू हुए थे, टाइटल के रूप में नहीं।
2021 का सरकारी विनियम संख्या 18 इनके बारे में दो टूक बात कहता है। अनुच्छेद 97 के तहत SKT, SKGR, गाँव का पत्र या गाँव के मुखिया, lurah या camat का कोई भी ऐसा ही पत्र ज़मीन के पंजीकरण के समय सिर्फ़ संकेत (petunjuk) के रूप में इस्तेमाल हो सकता है। वह किसी अधिकार को साबित नहीं करता।
कालिमंतान में पत्र इसलिए आम हैं कि बहुत सारी ज़मीन राज्य की ज़मीन या जंगल को साफ़ करके और उस पर खेती करके खोली गई, और इसलिए भी कि पंजीकरण ग्रामीण इलाक़ों तक धीरे-धीरे पहुँचा है। अक्टूबर 2023 में भूमि मंत्रालय के पूर्व कालिमंतान कार्यालय ने कहा कि पूर्व और उत्तर कालिमंतान के करीब 80% भूखंड पंजीकृत हैं, और बाक़ी के लिए 2025 का लक्ष्य रखा। मुख्य शहरों के बाहर खरीदार को अक्सर पत्र मिलेंगे।
2 फ़रवरी 2026 की समय-सीमा
उसी विनियम के अनुच्छेद 96 ने व्यक्तियों को पूर्व प्रथागत (adat) स्वामित्व के लिखित साक्ष्य को पंजीकृत कराने के लिए पाँच साल दिए थे। विनियम 2 फ़रवरी 2021 से लागू हुआ, इसलिए यह अवधि 2 फ़रवरी 2026 को खत्म हुई। तब से वह साक्ष्य ज़मीन के अधिकार का सबूत नहीं माना जाता। वह पंजीकरण की प्रक्रिया में सिर्फ़ एक संकेत है।
विनियम का स्पष्टीकरण कहता है कि समय-सीमा ज़मीन की स्थिति नहीं बदलती, और मंत्रालय कह चुका है कि ऐसी ज़मीन का प्रमाणपत्र अब भी बन सकता है। उस तारीख को किसी ने अपना भूखंड नहीं खोया। जो बदला है, वह साक्ष्य है। दावा अब ज़्यादा भौतिक कब्ज़े पर टिकता है, और भूमि पंजीकरण पर 1997 का सरकारी विनियम संख्या 24 कसौटी तय करता है: आवेदक और उसके पूर्ववर्तियों का 20 साल या उससे ज़्यादा का कब्ज़ा, सद्भावपूर्वक और खुले तौर पर, भरोसेमंद गवाहों के समर्थन से, और जिस पर सार्वजनिक घोषणा से पहले या उसके दौरान प्रथागत समुदाय, गाँव या किसी और ने विवाद न किया हो।
व्यवस्थित पंजीकरण (PTSL)
सरकार का संपूर्ण व्यवस्थित भूमि पंजीकरण कार्यक्रम (Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap, PTSL) एक गाँव के हर भूखंड को एक ही दौर में मापता और पंजीकृत करता है। 2021 के विनियम का अनुच्छेद 87 मालिकों के लिए इसमें भाग लेना अनिवार्य करता है, और जो मालिक भाग नहीं लेता, उसे ज़मीन का पंजीकरण अलग से करवाना होता है।
दोनों रास्ते मापे गए भूखंड और दावा किए गए मालिक की सार्वजनिक घोषणा के साथ खत्म होते हैं: व्यवस्थित पंजीकरण में 14 कैलेंडर दिन और व्यक्तिगत पंजीकरण में 30। यही वह समय है जब पड़ोसी, वारिस और पहले के खरीदार आपत्ति करते हैं। खरीदार के लिए यह एक काम की कसौटी है, क्योंकि जो भूखंड बिना आपत्ति के अपनी घोषणा से निकल जाता है, उसमें छिपा जोखिम उस भूखंड से कम होता है जिसे कभी इस तरह सामने नहीं लाया गया।
पत्र वाले सौदे कहाँ बिगड़ते हैं
- एक ही ज़मीन के दो पत्र हैं, जो सालों में अलग-अलग गाँव के मुखियाओं ने जारी किए, या एक ही पत्र से भूखंड दो बार बेचा गया है। पत्रों को दर्ज करने वाला कोई केंद्रीय रजिस्टर नहीं है, इसलिए आप पहले की किसी बिक्री को खोज नहीं सकते।
- पत्र ऐसी ज़मीन को कवर करता है जो निर्धारित वन क्षेत्र, ऑयल पाम कंसेशन, खनन लाइसेंस या प्रथागत दावे के भीतर है। भूमि कार्यालय वन क्षेत्र की ज़मीन का प्रमाणपत्र तब तक नहीं बनाता जब तक उसे मुक्त न किया जाए, जैसा वन क्षेत्र की स्थिति में समझाया गया है।
- सीमाएँ निर्देशांकों से नहीं, पड़ोसियों के नामों, पेड़ों और धाराओं से बताई जाती हैं, इसलिए कागज़ पर और ज़मीन पर क्षेत्रफल अलग निकलता है।
- बेचने वाला व्यक्ति वह नहीं है जिसके नियंत्रण में ज़मीन है, या वारिस बिक्री पर सहमत नहीं हैं।
- नए प्रमाणपत्र को भी चुनौती दी जा सकती है। 1997 के विनियम के अनुच्छेद 32 के तहत, जो दावेदार जारी होने के पाँच साल के भीतर लिखित आपत्ति करता है या मुकदमा करता है, वह अब भी उसे चुनौती दे सकता है। पाँच साल के बाद, जिस मालिक ने सद्भावपूर्वक उसे हासिल किया है और ज़मीन पर काबिज़ है, वह सुरक्षित है।
पत्र पर टिकी ज़मीन खरीदना
खरीद को ऐसी पंजीकरण परियोजना मानें जिसके अंत में बिक्री है। इस कड़ी का हर पत्र जुटाएँ, ज़मीन के पहली बार खोले जाने तक पीछे जाकर, और हर हस्ताक्षर की पुष्टि उन गाँव और उप-ज़िला कार्यालयों से करें जिन्होंने उसे जारी किया था। पड़ोसियों और गाँव के मुखिया के साथ सीमाओं पर चलें, और पूछें कि आज ज़मीन पर कौन खेती या उपयोग करता है। कीमत पर सहमत होने से पहले वन की स्थिति और भू-उपयोग योजना जाँचें, और अगर आसपास कोई प्रथागत दावा हो तो प्रथागत ज़मीन और समुदाय की सहमति पढ़ें।
फिर सौदे को शर्तों से बाँध दें। हस्ताक्षर पर थोड़ा हिस्सा दें, और बाक़ी तभी जब प्रमाणपत्र जारी हो चुका हो और भूमि विलेख अधिकारी (PPAT) के सामने बिक्री विलेख पर हस्ताक्षर हो चुके हों। पंजीकरण की समय-सीमा और विफल होने पर रकम की वापसी लिखवाएँ। प्रमाणपत्र बन जाने पर ज़मीन का प्रमाणपत्र कैसे जाँचें की जाँचें वैसे ही करें जैसे टाइटल वाले किसी भी भूखंड के लिए करते।
यह सामान्य जानकारी है, कानूनी, कर या निवेश सलाह नहीं। नियम बदलते रहते हैं, इसलिए कोई कदम उठाने से पहले किसी नोटरी या वकील से मौजूदा नियमों की पुष्टि करें।