外國人在印尼購買不動產

外國個人可以在印尼擁有住宅，但只限兩種形式：以已登記使用權（Hak Pakai）持有的房屋，或商業性公寓大樓中的一個單位。永久產權（Hak Milik）仍不開放。相關規定出自 2021 年第 18 號政府規章、同年的一項土地部規章，以及 2022 年一項有關最低價格的部長令。

這是實實在在的產權。它在土地局登記，可以出售、抵押與繼承。只是它的範圍比印尼公民所持有的窄，而外國買家遇到的麻煩，大多始於想繞過這個限制。

外國人可以持有什麼

房屋的土地權利必須是 Hak Pakai。這項權利可以設在國有土地上；可以透過土地契據官（PPAT）製作的契據，設在他人的永久產權（Hak Milik）土地上；也可以設在管理權（Hak Pengelolaan, HPL）土地上，並透過與 HPL 持有人簽訂的協議取得。若您購買的房屋坐落在永久產權或建築權（Hak Guna Bangunan, HGB）的土地上，該權利會在購買過程中轉換為 Hak Pakai。印尼的土地權利一文說明了各類權利。

設在國有土地或 HPL 土地上的 Hak Pakai，期限最長 30 年，可延長最多 20 年，之後再更新，最多再 30 年。設在他人永久產權土地上的 Hak Pakai，期限最長 30 年，只能與地主另立新的契據來更新，因此這項權利的未來取決於該地主。期限屆滿後，土地歸還國家或 HPL 持有人。遵守各項條件的前任持有人，可在新權利的核發上獲得優先考慮。

就公寓而言，外國人可以在建於 Hak Pakai 或 HGB 土地上的大樓中，持有區分所有權（hak milik atas satuan rumah susun）。該規章規定，這類大樓須位於經濟特區、自由貿易區、工業區與「其他經濟區」內，其中「其他經濟區」的定義包括都會與觀光區域。外國所有人在大樓坐落土地上的持分，不列入計算。

誰有資格與各項限制

判斷標準是一份移民文件。該規章第 69 條及其條文說明，將它界定為簽證、護照或居留許可。請及早向 PPAT 詢問，土地局會要求出示哪一種文件。

土地部的規章對有地住宅另加限制：每人或每個家庭一塊地、土地面積不超過 2,000 平方公尺，以及豪華等級的房屋。若購買行為具有正面的經濟與社會影響，部長可以允許更多。公寓必須位於商業性大樓內。無論哪一種，不動產都是供自住使用。

2022 年 9 月 12 日的部長令（編號 1241/SK-HK.02/IX/2022）為各省訂定外國人的最低購買價格。這些是法定下限，不是市場價值。在東加里曼丹，有地住宅的下限為 20 億印尼盾，公寓為 10 億印尼盾。西加里曼丹、中加里曼丹、南加里曼丹與北加里曼丹並未被點名，因此兩者都適用 10 億印尼盾的通用下限。土地部可以用部長令更改這些數字，因此在談定價格之前，請 PPAT 確認現行有效的金額。

與印尼人結婚

與外國人結婚的印尼人，可以和其他公民一樣持有相同的權利，包括永久產權，但前提是這塊土地不屬於夫妻共同財產。該規章第 70 條要求，須以經公證的協議作為證明，約定夫妻雙方的財產分離。自憲法法院 2016 年 10 月 27 日第 69/PUU-XIII/2015 號判決起，這項協議不僅可以在婚前訂立，婚姻存續期間也可以訂立。

若沒有這份協議，婚姻期間購入的永久產權土地會成為共同財產。《土地基本法》（1960 年第 5 號法律）規定，因夫妻財產而取得永久產權的外國人，有 1 年的時間放棄該權利。逾期權利即告終止，土地歸國家所有。

出售、繼承與離開印尼

您可以把 Hak Pakai 房屋或公寓，賣給任何有資格持有的人。印尼籍買家承接 Hak Pakai 後，可以申請把住宅用的 Hak Pakai 升級為永久產權，該規章允許公民這麼做。有固定期限的 Hak Pakai，也可以抵押給銀行。

外國屋主過世後，住宅由繼承人承接。外國繼承人和任何外國買家一樣，需要一份移民文件。依第 50 條，不再符合資格的 Hak Pakai 持有人，有 1 年的時間出售或轉讓該權利，否則權利依法終止。購買之前就要規劃好退場方式，尤其是在印尼的居留取決於單一工作或單一專案時。

不能做的事

依《土地基本法》第 26 條，向外國人出售永久產權土地的交易無效。土地歸國家所有，已付給賣方的款項也無法請求返還。以印尼朋友的名義購買，並不能解決這個問題，因為法律連間接轉讓也一併規範。借名安排一文說明，買家如何以這種方式失去不動產。

若您想要倉庫、辦公室、可供開發的土地，或不止一處住宅，個人名義的途徑就不適用。外資公司（PT PMA）可為其業務持有 HGB，設立 PT PMA 一文則介紹這條路徑。

簽約之前

• 請 PPAT 確認賣方的產權可以轉為 Hak Pakai，且價格達到該省的下限。
• 在任何款項付出之前，先到土地局查核證書，做法見如何查核土地證書。
• 若是設在他人永久產權土地上的 Hak Pakai，要仔細閱讀契據中的期限、更新條件，以及地主承諾了哪些事項。
• 每一項稅金與費用都要取得書面文件，並載明由誰負擔。
• 決定由誰繼承，以及這個人是否具備持有該不動產的資格。