印尼的土地權利：SHM、HGB、HGU 與 Hak Pakai

印尼法律並未讓每個人都以同樣的方式擁有土地。它授予的是土地上的各種權利，每一種權利都規定了誰能持有、可以持有多久，以及能用在什麼用途。只有印尼公民能持有永久產權。公司（包括外資公司）持有的是有期限的權利，外國個人持有的則是使用權。

基本框架是《土地基本法》（1960 年第 5 號法律）。細節規定在 2021 年第 18 號政府規章中，自 2021 年 2 月 2 日起生效。建築權、耕作權或使用權，要等土地局登記之後才成立，而證書就是證明。表中每個期限所列的三個數字，依序是首次授予、延長與續期。

權利	誰能持有	期限	常見用途
永久產權（Hak Milik, SHM）	印尼公民和少數指定機構	沒有到期日	分區規定允許的任何用途
建築權（HGB）	公民和印尼公司，包括 PT PMA	國有或 HPL 土地上為 30 年、20 年、30 年；永久產權土地上為 30 年，以契據續期	住宅、商店、辦公室、倉庫和工廠
耕作權（HGU）	與 HGB 相同	35 年、25 年、35 年	種植園、農耕、漁業和畜牧
使用權（Hak Pakai）	同 HGB，另加外國人、設有代表處的外國公司，以及宗教和社會機構	同 HGB	外國人的住所和特定用途
管理權（HPL）	公共機構、國營與地方企業，以及土地銀行署	未設期限	向他人授予權利的園區與區域

永久產權（Hak Milik）

永久產權記載於稱為 SHM（sertifikat hak milik）的證書上，可以世代相傳，是法律所知最強、最完整的權利。它可以出售、繼承和抵押，持有人也可以透過土地契據官（PPAT）面前訂立的契據，在其上授予建築權或使用權。

只有印尼公民能持有，另外有一份很短的、由政府指定的機構名單，例如國營銀行，以及宗教和社會機構。《土地基本法》第 26 條規定，把永久產權轉讓給外國人一律無效。土地會歸國家所有，買家也無法要回價款。外國人若因繼承或婚姻而取得永久產權，必須在 1 年內放棄。外國人的合法途徑，見外國人購買不動產。

建築權（HGB）

建築權（Hak Guna Bangunan, HGB）讓持有人可以在不屬於自己的土地上擁有建築物。公司通常用它來持有商業用地和建商開發的社區。它可以設在國有土地、管理權土地，或他人的永久產權土地上。在永久產權土地上，只有與土地所有人另訂新契據才能續期，所以它的未來取決於那位所有人。

土地依原定用途使用之後，即可申請延長，最遲須在期限屆滿前申請；續期則可在期限屆滿後 2 年內申請。持有人必須在 2 年內，依授予時的用途在土地上興建或使用。

耕作權（HGU）

耕作權（Hak Guna Usaha, HGU）適用於國有土地或管理權土地上的農耕、漁業和畜牧，也是公司經營種植園所需要的產權。《土地基本法》訂有 5 公頃的最低面積，並要求 25 公頃以上要有足夠的資本和良好的經營方式。以最長 35 年、25 年、35 年計，一份 HGU 總共最長可達 95 年。和 HGB 一樣，延長要在期限屆滿前申請，續期則在屆滿後 2 年內申請。

授予耕作權也附帶義務。持有人必須在 2 年內開始經營，並每年報告土地的使用情況。不得以焚燒方式清除土地，也不得讓土地閒置。持有 250 公頃以上種植園 HGU 的有限責任公司，還必須協助周邊社區，在面積至少為 HGU 面積 20% 的土地上發展種植園。如果首次授予時沒有做到，就必須在延長或續期時履行。做法見種植園許可與 HGU。

HGU 可以抵押和出售，若未履行義務，或土地被宣告為廢棄地，也可能被撤銷。自 2025 年 11 月 6 日起，2025 年第 48 號政府規章規範了國家如何處理廢棄土地與區域，包括持有人放著不經營的種植園和礦場。

使用權與管理權

有期限的使用權（Hak Pakai）沿用 HGB 的期限，也是外國人的住宅所依據的權利。第二種形式沒有期限，只授予政府機關、外國大使館和國際組織。

管理權（Hak Pengelolaan, HPL）是國家對土地所擁有的權限中分出的一部分，交給公共機構和國營或地方所有的公司，或是設定在習慣法土地上，歸屬該社區。持有人負責規劃土地，並讓他人使用。在其上授予的權利需要持有人同意，權利結束後，土地回到 HPL 持有人手中，而不是回到國家。有些工業園區和經濟區就是這樣運作，所以與 HPL 持有人簽的協議，要像證書一樣仔細閱讀。

續期與喪失權利

延長或續期不會自動發生。只有在土地仍然使用良好、授予時的條件已經達成、持有人仍具資格、土地符合空間規劃，且不是公共用途所需時，才會核准。持有人若失去資格，有 1 年時間把權利轉讓給具備資格的人，否則權利依法終止。最後一個期限屆滿時，土地回到國家或 HPL 持有人手中，是否再度授予原持有人，由土地部（ATR/BPN）決定。

倚賴產權之前

• 讓權利與買家相符：公民適用永久產權；公司適用 HGB、HGU 或 Hak Pakai；外國個人適用 Hak Pakai 或公寓單位。
• 記下到期日，以及延長或續期的申請期限。
• 若權利設在他人的永久產權土地或 HPL 土地上，請閱讀背後的契據或協議。
• 在任何一筆款項轉出之前，先到土地局核對證書（如何查核土地證書）。
• 確認土地不在劃定的森林區域內，因為任何產權都無法彌補這一點（森林區域狀態）。