วิธีตรวจสอบใบรับรองสิทธิ์ในที่ดินก่อนซื้อ

ใบรับรองสิทธิ์ในที่ดินเป็นหลักฐานความเป็นเจ้าของที่แข็งแกร่งที่สุดในอินโดนีเซีย แต่ฉบับที่อยู่ในมือผู้ขายแสดงได้เพียงสิ่งที่เป็นจริง ณ เวลาที่มีการปรับปรุงข้อมูลครั้งล่าสุด สิ่งที่มีน้ำหนักคือทะเบียนของสำนักงานที่ดินเอง การอายัด การยึดโดยศาล และข้อพิพาทที่มีการบันทึกไว้จะถูกจดไว้ที่นั่น ส่วนฉบับของเจ้าของอาจไม่แสดงรายการเหล่านั้น

ดังนั้นการตรวจขั้นแรกคือการตรวจกับหน่วยงานทางการ และต้องทำก่อนที่จะมีการโอนเงิน งานที่เหลือคือการเทียบข้อมูลในทะเบียนนั้นกับที่ดินจริง ข้อมูลภาษี และตัวผู้ขาย

การตรวจอย่างเป็นทางการที่สำนักงานที่ดิน

ก่อนที่เจ้าหน้าที่ทำเอกสารที่ดิน (PPAT) จะจัดทำหนังสือสัญญาซื้อขาย (akta jual beli, AJB) PPAT ต้องตรวจใบรับรองฉบับจริงเทียบกับบันทึกของสำนักงานที่ดิน หน้าที่นี้อยู่ในมาตรา 97 ของระเบียบกระทรวงที่ดินปี 1997 ที่กำหนดวิธีดำเนินการจดทะเบียนที่ดิน และการแก้ไขในปี 2021 คงหน้าที่นี้ไว้สำหรับระบบอิเล็กทรอนิกส์ ปัจจุบัน PPAT ตรวจผ่านระบบออนไลน์และได้รับผลที่แสดงว่าข้อมูลตรงกันหรือไม่ และมีอะไรบันทึกไว้เกี่ยวกับแปลงนั้นบ้าง

ให้ขอการตรวจนี้ก่อนลงนามในเอกสารใดที่มีผลผูกมัด รวมถึงสัญญาเบื้องต้น และขอดูผลการตรวจ ในพื้นที่ห่างไกลของกาลิมันตัน หนังสือสัญญาอาจจัดทำโดยหัวหน้าตำบล (camat) ที่ได้รับแต่งตั้งเป็น PPAT ชั่วคราวในพื้นที่ที่มี PPAT ไม่เพียงพอ ซึ่งชอบด้วยกฎหมาย และใช้การตรวจแบบเดียวกัน

ใบรับรองแบบกระดาษและแบบอิเล็กทรอนิกส์

ระเบียบกระทรวงที่ดินเลขที่ 3 ปี 2023 กำกับดูแลใบรับรองอิเล็กทรอนิกส์ตั้งแต่วันที่ 20 มิถุนายน 2023 โดยมาแทนที่กฎเกณฑ์ปี 2021 ใบรับรองอิเล็กทรอนิกส์มี QR code ที่แสดงสถานะปัจจุบัน และการโอน การจำนอง หรือการแบ่งแปลงทุกครั้งจะทำให้เกิดฉบับใหม่ กระทรวงระบุในปี 2025 ว่าใบรับรองกระดาษฉบับเก่ายังใช้ได้และจะไม่ถูกเรียกคืน ใบรับรองกระดาษมักถูกแปลงเป็นแบบอิเล็กทรอนิกส์เมื่อที่ดินเปลี่ยนมือ

ใบรับรองที่ออกระหว่างปี 1961 ถึง 1997 ต้องระวังเป็นพิเศษ หลายฉบับมีเพียงภาพร่างของแปลงที่ดิน ไม่มีแผนที่รังวัดที่ระบุตำแหน่งของแปลงบนพื้นที่จริง และรัฐมนตรีเคยกล่าวว่าข้อร้องเรียนเรื่องใบรับรองทับซ้อนกันส่วนใหญ่เกี่ยวข้องกับใบรับรองกลุ่มนี้ ตั้งแต่ปี 2025 กระทรวงเรียกร้องให้ผู้ถือไปปรับปรุงข้อมูลใบรับรองเหล่านี้ที่สำนักงานที่ดิน ณ เดือนตุลาคม 2026 เรื่องนี้เป็นเพียงคำเรียกร้องและข้อเสนอสำหรับกฎหมายบริหารจัดการที่ดินในอนาคต ไม่ใช่กำหนดเวลาตามกฎหมาย สำหรับผู้ซื้อ ทางปฏิบัติเหมือนกันไม่ว่ากรณีใด คือให้ปรับปรุงข้อมูลใบรับรองเก่าและทำแผนที่แนวเขตให้เรียบร้อยก่อนหรือระหว่างการโอน

สิ่งที่ทะเบียนอาจแสดง

การตรวจใบรับรองอาจพบสิ่งใดสิ่งหนึ่งต่อไปนี้

• การจำนอง (Hak Tanggungan) ที่จดทะเบียนทางอิเล็กทรอนิกส์ตั้งแต่วันที่ 8 กรกฎาคม 2020 ซึ่งต้องปลดจำนอง (roya) ก่อนหรือ ณ วันที่ขาย
• การอายัด (blokir) ที่ร้องขอโดยผู้มีส่วนได้เสียตามกฎหมายในที่ดิน มีผลนาน 30 วันตามปฏิทิน เว้นแต่ศาลจะขยายเวลา
• การยึด (sita) โดยศาลหรือพนักงานสอบสวน ซึ่งทำให้โอนหรือจำนองใหม่ไม่ได้
• ข้อพิพาทหรือคดีความเกี่ยวกับที่ดินที่มีการบันทึกไว้
• วันสิ้นสุดของสิทธิ์ในการก่อสร้าง (HGB) หรือสิทธิ์การใช้ (Hak Pakai) ซึ่งบอกว่าเหลืออีกกี่ปี และถึงเวลาต้องขยายเวลาหรือยัง

ผลตรวจที่ไม่พบรายการใดไม่ได้ทำให้ทุกอย่างจบ ใบรับรองฉบับที่สองที่ครอบคลุมพื้นที่เดียวกัน หรือการอ้างสิทธิ์ของผู้ที่อาศัยอยู่บนที่ดิน อาจไม่ปรากฏในทะเบียนของใบรับรองที่กำลังตรวจอยู่เสมอไป

การเทียบแปลงที่ดินกับพื้นที่จริง

เดินสำรวจที่ดินพร้อมผู้ขายและช่างรังวัด เทียบพื้นที่ รูปร่าง และที่ดินข้างเคียงตามที่ระบุในใบรับรองกับรั้ว หลักเขต ถนน และแม่น้ำ ตรวจแปลงที่ดินบนแผนที่ออนไลน์ของกระทรวงที่ดิน และหากหลักเขตหายไป ให้ขอให้สำนักงานที่ดินรังวัดและปักหลักเขตใหม่ก่อนทำหนังสือสัญญา บนแปลงขนาดใหญ่ ความคลาดเคลื่อนเพียงไม่กี่เมตรตามด้านใดด้านหนึ่งจะสะสมกลายเป็นพื้นที่ที่ไม่น้อย

ดูว่าใครใช้ที่ดินอยู่จริง เช่น ผู้เช่า เกษตรกรรายย่อย พืชผล หลุมศพ หรือบ้านที่ไม่มีใครบอกให้ทราบ จากนั้นตรวจดูว่าที่ดินอยู่ภายในพื้นที่ประเภทใด ใบรับรองไม่ได้ลบสถานะพื้นที่ป่าที่รัฐกำหนด และไม่ได้เปลี่ยนการกำหนดเขตการใช้ที่ดินในแผนผังการใช้พื้นที่ และในกาลิมันตันพบได้ทั้งสองกรณี บทความ สถานะพื้นที่ป่า อธิบายการตรวจนี้ หากผู้ขายมีเพียงหนังสือของหมู่บ้านและไม่มีใบรับรอง จะมีความเสี่ยงชุดอื่น ซึ่งอธิบายไว้ใน ที่ดินที่ยังไม่ได้จดทะเบียน

ข้อมูลภาษีและตัวผู้ขาย

ขอใบแจ้งภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง (SPPT PBB) และใบเสร็จการชำระของปีล่าสุด ชื่อ ที่ตั้ง และพื้นที่ในใบแจ้งภาษีควรตรงกับใบรับรอง ในบางภูมิภาค ภาษีที่ค้างชำระจะปรากฏเมื่อมีการตรวจสอบความถูกต้องของภาษีโอน ซึ่งอาจทำให้การทำหนังสือสัญญาล่าช้า บทความ ค่าใช้จ่ายในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ ครอบคลุมว่าใครจ่ายภาษีใด

ตรวจบัตรประจำตัวและบัตรครอบครัวของผู้ขายเทียบกับชื่อในใบรับรองทีละตัวอักษร หากได้ที่ดินมาระหว่างสมรส ที่ดินมักเป็นสินสมรส และมาตรา 36 ของกฎหมายการสมรส (กฎหมายเลขที่ 1 ปี 1974) กำหนดให้คู่สมรสทั้งสองฝ่ายต้องตกลงในการขาย คู่สมรสต้องลงนามในหนังสือสัญญาหรือให้ความยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษร ที่ดินมรดกต้องมีทายาททุกคนร่วมด้วย โดยต้องมีหนังสือรับรองความเป็นทายาท และโดยปกติต้องจดทะเบียนเป็นชื่อทายาทก่อนการขาย หากผู้ขายเป็นบริษัท ควรแสดงข้อบังคับของบริษัทและการอนุมัติที่ข้อบังคับนั้นกำหนด

ก่อนชำระเงิน

อย่าจ่ายเงินให้ผู้ขายจนกว่าผลตรวจของ PPAT จะกลับมาว่าไม่พบปัญหา และคุณได้เห็นที่ดินแล้ว หากเลี่ยงเงินมัดจำไม่ได้ ให้จ่ายจำนวนน้อยและผูกกับผลการตรวจเป็นลายลักษณ์อักษร พร้อมเงื่อนไขคืนเงินหากทะเบียนแสดงการจำนอง การอายัด การยึด หรือข้อพิพาท ที่ผู้ขายปลดออกให้ไม่ได้ก่อนทำหนังสือสัญญา ให้ PPAT ตรวจใบรับรองอีกครั้งก่อนลงนามไม่นาน เพราะการอายัดอาจถูกบันทึกได้ทุกเมื่อ เก็บสำเนาผลการตรวจ ใบเสร็จ และเอกสารระบุตัวตนทุกฉบับไว้ในแฟ้มของคุณ คุณจะต้องใช้เอกสารเหล่านี้อีกครั้งเมื่อขาย