购买前如何核查土地证书

土地证书是印尼最有力的所有权证明，但卖方手中的那份副本，只能显示它上次更新时的情况。起决定作用的是土地局自己的登记簿。冻结登记、法院查封和已记录的纠纷都写在那里，而所有人手中的副本未必显示这些内容。

所以，第一项核查要走官方渠道，而且要在付出任何款项之前进行。其余的工作，是把这份记录与土地、税务档案和出售人逐一核对。

在土地局进行官方核查

土地契约官（PPAT）在起草买卖契约（akta jual beli, AJB）之前，必须对照土地局的记录核查证书原件。这项义务规定在落实土地登记的1997年土地部条例第97条中，2021年的修订在电子系统中保留了它。如今 PPAT 在线进行核查，得到的结果会显示数据是否一致，以及该地块名下登记了哪些事项。

在签署任何有约束力的文件之前，包括预备协议，都要要求进行这项核查，并要求查看结果。在加里曼丹的偏远地区，PPAT 数量不足时，契约可能由被任命为临时 PPAT 的区长（camat）来制作。这是合法的，同样的核查依然适用。

纸质证书与电子证书

2023年第3号土地部条例自2023年6月20日起规范电子证书，取代了2021年的一项规定。电子证书带有二维码，可显示其当前状态，每一次转让、抵押或分割都会生成新的版本。土地部在2025年表示，旧的纸质证书继续有效，不会被收回。土地易主时，纸质证书往往会转为电子证书。

1961年至1997年间签发的证书需要格外小心。许多证书只附有地块草图，没有把地块落实到实地的地籍图，部长曾表示，大多数关于证书重叠的投诉都涉及这类证书。2025年以来，土地部一直敦促持证人到土地局更新证书。截至2026年10月，这只是一项呼吁，以及对未来一部土地管理法的提议，并不是法定期限。对买家来说，无论哪种情形，实际的做法都一样：在转让之前或转让过程中，让旧证书得到更新，并测绘其边界。

记录可能显示什么

证书核查可能查出以下任何一种情况：

• 抵押权（Hak Tanggungan），自2020年7月8日起以电子方式登记，必须在出售之前或出售时注销（roya）；
• 对土地有法律利害关系的人申请的冻结登记（blokir），有效期为30个日历日，除非法院延长；
• 法院或调查人员的查封（sita），会阻止任何转让或新的抵押；
• 登记在案的、关于该土地的纠纷或诉讼；
• 建筑权（HGB）或使用权（Hak Pakai）的到期日，据此可知还剩多少年，以及是否需要办理延期。

没有异常的结果，并不能解决所有问题。同一块土地上的第二份证书，或住在这块土地上的人提出的主张，并不总会出现在您正在核查的那份证书的记录上。

与实地地块对照

与卖方和测量员一起走一遍这块土地。把证书上的面积、形状和相邻地块，与围栏、界桩、道路和河流逐一对照。在土地部的在线地图上查看该地块；如果界桩缺失，请土地局在订立契约之前重新测量并设立界桩。在大面积地块上，一侧只要有几米的误差，累积起来就是实实在在的面积。

看一看实际在使用这块土地的是谁：租户、小农户、庄稼、坟墓，或者没有人告诉过您的一栋房子。然后查明这块土地位于什么范围之内。证书不能使已划定的林区失效，也不能改变空间规划中的分区，而在加里曼丹这两种情况都会发生。林区状态一文解释了这项核查。如果卖方只持有村级土地证明而没有证书，则适用另一组风险，见未登记土地。

税务档案与卖方

索取近几年的土地和建筑物税单（SPPT PBB）及缴款收据。税单上的姓名、位置和面积应与证书一致。在一些地区，未缴的税款会在转让税验证时暴露出来，这可能延误契约的订立。购买房地产的成本一文说明了哪种税由谁来付。

把卖方的身份证和家庭卡与证书上的姓名逐字核对。如果土地是在婚姻存续期间取得的，通常属于共同财产，《婚姻法》（1974年第1号法律）第36条要求夫妻双方同意出售。配偶要在契约上签字，或出具书面同意。继承所得的土地需要所有继承人参与：一份继承人声明，通常还要在出售之前登记到继承人名下。公司卖方应出示公司章程，以及章程所要求的批准文件。

付款之前

在 PPAT 的核查结果无异常、并且您亲眼看过这块土地之前，不要向卖方支付任何款项。如果订金不可避免，数额要小，并以书面形式与核查结果挂钩：如果记录显示存在抵押、冻结登记、查封或纠纷，而卖方无法在订立契约之前清除，就要退还订金。签约前不久，请 PPAT 再核查一次证书，因为冻结登记随时可能被记录。把每一份结果、收据和身份证件的副本都存入您的档案。出售时您还会再用到它们。