Cara memeriksa sertifikat tanah sebelum membeli

Sertifikat tanah adalah bukti kepemilikan terkuat di Indonesia, tetapi salinan di tangan penjual hanya menunjukkan apa yang benar saat terakhir diperbarui. Yang menentukan adalah buku tanah milik kantor pertanahan sendiri. Blokir, sita pengadilan, dan sengketa yang tercatat dicantumkan di sana, dan salinan milik pemilik mungkin tidak menampilkannya.

Karena itu, pemeriksaan pertama adalah pemeriksaan resmi, dan itu dilakukan sebelum uang berpindah tangan. Pekerjaan selanjutnya adalah mencocokkan catatan tersebut dengan tanahnya, berkas pajaknya, dan orang yang menjualnya.

Pemeriksaan resmi di kantor pertanahan

Sebelum Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) membuat akta jual beli (AJB), PPAT wajib mencocokkan sertifikat asli dengan catatan kantor pertanahan. Kewajiban itu tercantum dalam Pasal 97 Peraturan Menteri Agraria tahun 1997 yang melaksanakan pendaftaran tanah, dan perubahannya pada 2021 mempertahankan kewajiban itu untuk sistem elektronik. Kini PPAT menjalankan pemeriksaan tersebut secara daring dan menerima hasil yang menunjukkan apakah datanya cocok serta apa saja yang tercatat pada bidang tanah itu.

Minta pemeriksaan ini sebelum Anda menandatangani apa pun yang mengikat, termasuk perjanjian pendahuluan, dan minta untuk melihat hasilnya. Di daerah terpencil di Kalimantan, akta bisa dibuat oleh camat yang ditunjuk sebagai PPAT sementara di tempat yang jumlah PPAT-nya belum cukup. Hal itu sah, dan pemeriksaan yang sama berlaku.

Sertifikat kertas dan sertifikat elektronik

Peraturan Menteri ATR/BPN Nomor 3 Tahun 2023 mengatur sertifikat elektronik sejak 20 Juni 2023, menggantikan aturan tahun 2021. Sertifikat elektronik memuat kode QR yang menampilkan status terkininya, dan setiap peralihan, pembebanan Hak Tanggungan, atau pemecahan bidang menghasilkan edisi baru. Pada 2025 kementerian menyatakan bahwa sertifikat kertas lama tetap berlaku dan tidak akan ditarik. Sertifikat kertas sering diganti menjadi sertifikat elektronik ketika tanahnya berpindah tangan.

Sertifikat yang diterbitkan dari 1961 hingga 1997 memerlukan kehati-hatian ekstra. Banyak di antaranya hanya memuat sketsa bidang tanah, tanpa peta kadastral yang memastikan letaknya di lapangan, dan menteri telah menyatakan bahwa sebagian besar pengaduan soal sertifikat tumpang tindih menyangkut sertifikat jenis ini. Sejak 2025 kementerian mengimbau pemegangnya memutakhirkan sertifikat itu di kantor pertanahan. Per Oktober 2026, hal itu baru berupa imbauan dan usulan untuk undang-undang administrasi pertanahan di masa mendatang, bukan tenggat hukum. Bagi pembeli, jawaban praktisnya sama saja: minta agar sertifikat lama dimutakhirkan dan batas-batasnya dipetakan sebelum atau selama peralihan.

Apa yang bisa terlihat dari catatan

Pemeriksaan sertifikat dapat menemukan salah satu dari hal berikut:

• Hak Tanggungan, yang didaftarkan secara elektronik sejak 8 Juli 2020 dan harus dihapus (roya) sebelum atau pada saat penjualan;
• blokir yang diminta oleh pihak yang memiliki kepentingan hukum atas tanah itu, berlaku 30 hari kalender kecuali diperpanjang oleh pengadilan;
• sita oleh pengadilan atau penyidik, yang menghentikan peralihan apa pun atau pembebanan Hak Tanggungan baru;
• sengketa atau gugatan atas tanah itu yang tercatat;
• tanggal berakhirnya Hak Guna Bangunan (HGB) atau Hak Pakai, yang menunjukkan berapa tahun yang tersisa dan apakah sudah waktunya mengajukan perpanjangan.

Hasil yang bersih belum menyelesaikan segalanya. Sertifikat kedua di atas tanah yang sama, atau klaim dari orang yang tinggal di atas tanah itu, tidak selalu muncul dalam catatan sertifikat yang Anda periksa.

Mencocokkan bidang tanah dengan kondisi di lapangan

Telusuri tanah itu bersama penjual dan juru ukur. Bandingkan luas, bentuk, dan tetangga yang tertera di sertifikat dengan pagar, patok, jalan, dan sungai. Periksa bidang tanah itu di peta daring Kementerian ATR/BPN, dan jika patok batas hilang, minta kantor pertanahan mengukur dan menandai ulang batasnya sebelum akta dibuat. Pada bidang yang luas, kesalahan beberapa meter di satu sisi bisa bertambah menjadi luas tanah yang nyata.

Perhatikan siapa yang sebenarnya memakai tanah itu: penyewa, petani kecil, tanaman, makam, atau rumah yang tidak diberitahukan kepada Anda. Lalu periksa kawasan tempat tanah itu berada. Sertifikat tidak menghapus status kawasan hutan yang telah ditetapkan dan tidak mengubah zonasi dalam rencana tata ruang, dan di Kalimantan keduanya terjadi. Status kawasan hutan menjelaskan pemeriksaan itu. Jika penjual hanya memegang surat dari desa dan tidak punya sertifikat, berlaku serangkaian risiko yang berbeda, yang dibahas dalam tanah yang belum terdaftar.

Berkas pajak dan penjual

Minta surat pemberitahuan pajak bumi dan bangunan (SPPT PBB) beserta bukti pembayarannya untuk beberapa tahun terakhir. Nama, lokasi, dan luas pada tagihan harus sesuai dengan sertifikat. Di beberapa daerah, tunggakan pajak baru terlihat saat pajak atas peralihan divalidasi, dan itu bisa menunda pembuatan akta. Biaya membeli properti menjelaskan siapa yang membayar pajak yang mana.

Cocokkan KTP dan kartu keluarga penjual dengan nama pada sertifikat, huruf demi huruf. Jika tanah diperoleh selama perkawinan, tanah itu biasanya menjadi harta bersama, dan Pasal 36 UU Perkawinan (UU Nomor 1 Tahun 1974) mengharuskan kedua pasangan menyetujui penjualan. Pasangan menandatangani akta atau memberikan persetujuan tertulis. Tanah warisan memerlukan semua ahli waris: surat keterangan waris, dan biasanya pendaftaran atas nama para ahli waris sebelum penjualan. Penjual berbentuk perusahaan harus menunjukkan anggaran dasarnya dan persetujuan yang disyaratkan oleh anggaran dasar itu.

Sebelum Anda membayar

Jangan membayar apa pun kepada penjual sebelum hasil pemeriksaan PPAT keluar dan bersih, dan sebelum Anda melihat tanahnya. Jika uang muka tidak bisa dihindari, buat jumlahnya kecil dan kaitkan secara tertulis dengan pemeriksaan itu, dengan pengembalian dana jika catatan menunjukkan Hak Tanggungan, blokir, sita, atau sengketa yang tidak dapat dibereskan penjual sebelum akta dibuat. Minta PPAT memeriksa sertifikat lagi menjelang penandatanganan, karena blokir bisa dicatat kapan saja. Simpan salinan setiap hasil, kuitansi, dan dokumen identitas dalam berkas Anda. Anda akan membutuhkannya lagi saat menjual.