Status kawasan hutan: pemeriksaan yang bisa menggagalkan transaksi

Di Indonesia, kawasan hutan adalah status hukum. Status itu tidak menyatakan apa-apa tentang apa yang sebenarnya tumbuh di atas tanahnya. Sebidang tanah bisa kosong atau ditanami kelapa sawit dan memiliki sertifikat tanah atau izin perkebunan, tetapi tetap berada di dalam kawasan hutan. Jika demikian, baik sertifikat maupun izin itu tidak memberi Anda hak untuk menanam atau menambang di sana.

Sejak 2025, sebuah satuan tugas pemerintah menguasai kembali perkebunan yang ditemukan berada di dalam kawasan hutan. Berdasarkan aturan yang berlaku sejak 19 September 2025, pelaku usaha tanpa izin kehutanan dapat membayar denda dan tetap kehilangan lahannya kepada perusahaan milik negara. Periksa status kawasan hutan sejak awal sebuah transaksi.

Apa itu kawasan hutan

Peraturan Pemerintah Nomor 23 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Kehutanan mendefinisikan kawasan hutan sebagai wilayah yang ditetapkan pemerintah untuk dipertahankan sebagai hutan tetap. Sejak Oktober 2024, kehutanan menjadi urusan Kementerian Kehutanan, hasil pemisahan dari Kementerian Lingkungan Hidup dan Kehutanan sebelumnya. Persetujuan lingkungan beralih ke Kementerian Lingkungan Hidup yang terpisah.

Ada tiga fungsi. Hutan konservasi mencakup cagar alam dan taman nasional. Hutan lindung berfungsi mengatur tata air serta mencegah banjir dan erosi. Hutan produksi diperuntukkan bagi kayu dan hasil hutan lainnya, dan mencakup Hutan Produksi yang dapat Dikonversi (HPK), bagian yang dapat dicadangkan untuk pembangunan di luar kehutanan. Tanah di luar kawasan hutan adalah Areal Penggunaan Lain (APL), tempat hak atas tanah biasa dan izin perkebunan semestinya berada.

Hak atas tanah atau izin usaha tidak mengeluarkan tanah dari kawasan hutan. Hanya keputusan Menteri Kehutanan yang bisa.

Bagaimana tanah menjadi kawasan hutan

Pengukuhan kawasan hutan berlangsung dalam empat tahap: penunjukan di atas peta, penataan batas (penandaan batas di lapangan), pemetaan, dan penetapan oleh menteri. Panitia tata batas seharusnya menyelesaikan hak-hak atas tanah di sepanjang garis batas, dan keputusan penetapan mencatat hak yang masih tersisa.

Banyak wilayah ditunjuk di atas peta sebelum batasnya ditandai, sehingga orang berladang, bermukim, dan memperoleh hak atas tanah yang menurut peta berada di dalam kawasan hutan. Menurut Peraturan Pemerintah Nomor 23 Tahun 2021, tanah yang sudah dikuasai atau bersertifikat sebelum penunjukan dapat dikeluarkan dari kawasan hutan dengan mengubah batas, sedangkan tanah yang dikuasai belakangan diselesaikan kasus per kasus. Jalur-jalur ini ditujukan bagi perorangan serta lembaga publik atau sosial, bukan perusahaan. Bidang tanah perorangan hanya memenuhi syarat sampai 5 hektare, dengan penguasaan yang dimulai sebelum UU Cipta Kerja dan dijalankan dengan itikad baik selama paling sedikit lima tahun. Klaim adat dibahas dalam tanah adat dan persetujuan masyarakat.

Cara memeriksanya

Dapatkan koordinat setiap bidang atau blok dari data ukur sertifikat, peta izin, atau juru ukur Anda sendiri. Lakukan tumpang susun koordinat itu dengan peta kawasan hutan terbaru untuk provinsi tersebut, beserta setiap perubahan setelahnya, lalu minta kantor regional Kementerian Kehutanan yang menangani pengukuhan kawasan hutan untuk menegaskan hasilnya secara tertulis.

Periksa seluruh aset, bukan sampelnya. Sebuah perkebunan bisa sebagian besar bersih dengan beberapa blok berada di dalam kawasan hutan, dan blok-blok itulah yang membawa risiko. Untuk tambang, bandingkan peta dalam persetujuan penggunaan kawasan hutan dengan lahan yang benar-benar sudah dibuka dan yang direncanakan. Tanyakan apakah perusahaan itu tercantum dalam keputusan menteri yang memuat daftar usaha di dalam kawasan hutan tanpa izin, atau pernah menerima pemberitahuan dari satuan tugas.

Menanam atau menambang di dalam kawasan hutan

Untuk menanam di dalam kawasan hutan, tanahnya terlebih dahulu harus dilepaskan dari kawasan hutan (pelepasan kawasan hutan). Hanya tanah yang sudah dilepaskan yang kemudian dapat diberikan sebagai Hak Guna Usaha (HGU). Untuk perkebunan baru, pelepasan hanya mungkin dilakukan di hutan produksi yang dapat dikonversi, dan pada umumnya hanya jika hutan itu sudah tidak produktif, setelah kajian oleh tim terpadu yang dibentuk menteri. Langkah-langkah selanjutnya ada di izin perkebunan dan HGU.

Tambang memerlukan persetujuan penggunaan kawasan hutan (PPKH), yang tidak mengubah status tanahnya. Persetujuan ini hanya diberikan di hutan produksi, tempat tambang terbuka maupun tambang bawah tanah diizinkan, dan di hutan lindung, tempat hanya tambang bawah tanah yang diizinkan. Persetujuan itu berlaku selama izin pertambangan. Pemegangnya harus menandai batas dalam waktu satu tahun, membayar penerimaan negara bukan pajak atas penggunaan itu, menanam pohon untuk merehabilitasi daerah aliran sungai, dan mereklamasi lahan yang sudah selesai dipakai. Izin pertambangan tanpa PPKH untuk lahan yang sedang digarap tidak membuat kegiatan penambangannya sah, seperti dijelaskan di izin pertambangan.

Pasal 110A dan 110B, serta satuan tugas

UU Cipta Kerja (UU Nomor 11 Tahun 2020, ditetapkan ulang menjadi UU Nomor 6 Tahun 2023) menambahkan dua pasal pada undang-undang tentang pencegahan dan pemberantasan perusakan hutan (UU Nomor 18 Tahun 2013) bagi usaha yang sudah berada di dalam kawasan hutan.

Pasal 110A mencakup usaha yang memiliki izin yang terbit sebelum undang-undang itu, seperti izin lokasi atau izin perkebunan, tetapi tidak memiliki izin kehutanan. Usaha-usaha ini punya waktu sampai 2 November 2023 untuk melengkapi persyaratan kehutanan dan membayar kewajiban kehutanan yang terutang, agar memperoleh pelepasan kawasan hutan atau persetujuan untuk tetap beroperasi. Berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 2021, sebagaimana diubah dengan Peraturan Pemerintah Nomor 45 Tahun 2025 sejak 19 September 2025, usaha yang melewati tenggat itu dikenai denda sebesar 10 kali provisi sumber daya hutan dan dana reboisasi yang terutang, dan kehilangan izinnya jika tidak membayar.

Pasal 110B mencakup tambang, perkebunan, dan usaha lain yang dibangun di dalam kawasan hutan sebelum undang-undang itu tanpa izin kehutanan, yang tidak tercakup Pasal 110A. Usaha-usaha ini menghadapi penghentian kegiatan usaha, denda, dan paksaan pemerintah, dan perubahan 2025 menambahkan penguasaan kembali lahan. Setelah denda dibayar, satuan tugas mengambil alih kawasan itu, dan pengelolaannya diserahkan kepada perusahaan milik negara yang ditunjuk Menteri BUMN.

Satuan tugas itu adalah Satuan Tugas Penertiban Kawasan Hutan (Satgas PKH), yang dibentuk berdasarkan Peraturan Presiden Nomor 5 Tahun 2025. Pada 13 Mei 2026, satgas melaporkan telah menguasai kembali hampir 5,9 juta hektare kawasan hutan dari perkebunan kelapa sawit sejak Februari 2025, dan lahan yang diambil alih itu diserahkan kepada PT Agrinas Palma Nusantara yang dimiliki negara. Membeli perkebunan yang sudah ada membahas arti hal ini bagi sebuah pembelian.

Sebelum Anda membeli

• Bandingkan cakupan hak atas tanah atau izin, apa yang ditanam atau digali, dan apa yang ditunjukkan peta kawasan hutan.
• Untuk setiap bagian yang berada di dalam kawasan hutan, minta keputusan pelepasan, PPKH, atau dokumen penyelesaian Pasal 110A, beserta bukti bahwa kewajiban dan denda sudah dibayar.
• Anggap setiap blok tanpa dokumen itu sebagai lahan yang bisa hilang, dan hargai sesuai dengan itu.
• Jadikan status kawasan hutan yang bersih sebagai syarat transaksi, dengan hak untuk mundur.