Membeli perkebunan yang sudah ada: uji tuntas yang penting

Perkebunan sering berpindah tangan lewat penjualan saham perusahaan pemegangnya, karena Hak Guna Usaha (HGU) dan izin-izinnya diterbitkan atas nama perusahaan itu dan tetap melekat padanya. Anda membeli riwayat perkebunan itu beserta pohon sawitnya: blok yang ditanam di luar lahan bersertifikat, kewajiban kepada petani kecil yang belum dipenuhi, sengketa dengan desa, dan denda yang belum ditagihkan.

Jadi uji tuntas atas perkebunan pada dasarnya adalah pencarian selisih antara dokumen dan kondisi di lapangan. Setiap selisih akan mengurangi harga, dimasukkan ke kontrak, atau menggagalkan transaksi.

Hak atas tanah, izin, dan areal tertanam

Mulailah dari hak atas tanah. Periksakan sertifikat HGU di kantor pertanahan, lalu buat daftar setiap Hak Tanggungan dan blokir yang tercatat pada sertifikat itu. Pemberi pinjaman yang memegang Hak Tanggungan atas HGU harus dilunasi atau menyetujui pelepasannya saat transaksi selesai. Tanyakan juga gadai atas saham dan jaminan lainnya, sebab semuanya tidak tampak pada sertifikat.

Lalu bandingkan tiga luasan yang jarang sama: luas dalam izin usaha perkebunan, luas HGU, dan luas yang benar-benar tertanam. Blok yang berada di dalam areal izin tetapi di luar HGU tidak punya dasar hukum, karena perusahaan memerlukan hak atas tanah sekaligus izin untuk menjalankan usaha perkebunan. Lahan bersertifikat yang tidak ditanami adalah risiko lain, karena pemegang HGU tidak boleh menelantarkan tanahnya. Artikel tentang izin dan HGU menguraikan seluruh rangkaian dokumen yang perlu diminta, dari persetujuan tata ruang sampai keputusan HGU.

Periksa jangka waktu setiap HGU dan kapan HGU itu jatuh tempo untuk perpanjangan atau pembaruan. Jika grup Anda sudah memiliki perkebunan, pastikan pembelian ini membuat perusahaan tetap berada di bawah batas 100.000 hektare kelapa sawit.

Dalam pembelian aset, HGU harus dialihkan dengan akta dan didaftarkan di kantor pertanahan, dan izin yang diterbitkan untuk perusahaan penjual tidak ikut berpindah bersama lahannya. Prosesnya lebih lambat, dan itu salah satu alasan pembeli biasanya memilih membeli perusahaannya.

Kawasan hutan dan satgas

Perubahan terbesar sejak 2025 adalah Satuan Tugas Penertiban Kawasan Hutan (Satgas PKH), yang dibentuk berdasarkan Peraturan Presiden Nomor 5 Tahun 2025. Satgas ini dapat menagih denda administratif, menguasai kembali kawasan hutan, dan memulihkan aset di dalamnya. Pada 13 Mei 2026 satgas melaporkan telah menguasai kembali hampir 5,9 juta hektare kawasan hutan dari sektor kelapa sawit, sebagian besar diserahkan kepada PT Agrinas Palma Nusantara, perusahaan milik negara, untuk dikelola.

Untuk perkebunan yang dibangun di dalam kawasan hutan tanpa perizinan kehutanan apa pun, Peraturan Pemerintah Nomor 45 Tahun 2025, yang berlaku sejak 19 September 2025, mengatur bahwa satgas mengambil alih areal itu setelah denda dibayar, dan lahannya dapat diserahkan kepada perusahaan milik negara. Membayar denda tidak berarti blok itu bisa dipertahankan, dan dendanya ditagihkan kepada perusahaan yang baru Anda beli.

Cocokkan setiap blok dengan peta kawasan hutan terbaru, termasuk blok di luar areal HGU utama, dan tanyakan apakah perusahaan pernah menerima surat pemberitahuan dari Satgas PKH atau Kementerian Kehutanan. Artikel pemeriksaan status kawasan hutan menjelaskan caranya, serta apa arti pelepasan kawasan dan jalur penyelesaian dalam UU Cipta Kerja (Pasal 110A dan 110B) bagi perkebunan yang sudah ditanami.

Plasma, warga, dan lahan

Kewajiban memfasilitasi pembangunan kebun masyarakat seluas 20% dari lahan tertentu tetap melekat pada perusahaan ketika sahamnya berpindah tangan. Tanyakan bagaimana kewajiban itu dipenuhi: perjanjiannya, koperasinya, keputusan bupati tentang penerima manfaat, serah terima blok plasma, dan pembayaran sejak saat itu. Setelah itu, datangi desa-desanya dan ajukan pertanyaan yang sama di sana. Skema yang hanya ada di atas kertas tetapi hasilnya kecil sering menjadi penyebab sengketa.

Konflik lahan juga perlu diperiksa langsung di lapangan. Cari klaim berdasarkan hukum adat, surat tanah desa yang tumpang tindih dengan HGU, perkara pengadilan di direktori putusan publik Mahkamah Agung, dan pengaduan yang diajukan ke pemerintah kabupaten. Sertifikat tidak mengakhiri sengketa dengan desa yang sejak awal tidak pernah menyetujui perolehan lahannya.

Soal lain yang menyangkut manusia adalah ketenagakerjaan. Minta jumlah pekerja menurut jenis kontrak, pendaftaran jaminan sosial (BPJS), catatan upah, serta kondisi perumahan pekerja, klinik, sekolah, dan pasokan air. Pesangon dan kewajiban ketenagakerjaan lainnya tetap berada di perusahaan dalam jual beli saham. Pekerja dengan upah per satuan hasil tanpa jaminan sosial adalah masalah yang dikenal di sebagian perkebunan, jadi cari tahu bagaimana setiap orang yang mengerjakan lahan itu dipekerjakan, termasuk mereka yang direkrut lewat kontraktor.

Sertifikasi, kebakaran, dan operasional

Sertifikasi ISPO wajib bagi perusahaan perkebunan berdasarkan Peraturan Presiden Nomor 16 Tahun 2025, yang menggantikan Peraturan Presiden Nomor 44 Tahun 2020. Sertifikat berlaku lima tahun, dengan audit pengawasan di antaranya. Minta sertifikatnya, daftar perkebunan dan pabrik yang tercakup, serta temuan audit terbaru. Jika sertifikat sudah tidak berlaku, cari tahu temuan mana yang tidak bisa ditutup perusahaan.

Catatan berikutnya yang perlu dicek adalah kebakaran. Minta riwayat titik panas dan areal terbakar di setiap blok, sanksi atau perkara pengadilan yang menyusul, serta tim pemadam dan peralatannya di lokasi. Perkebunan di lahan gambut menanggung risiko paling besar, seperti dijelaskan dalam artikel gambut dan kebakaran.

Berikutnya, kegiatan operasionalnya. Cari tahu ke mana buah dikirim (pabrik milik perkebunan sendiri, kontrak dengan pabrik lain, atau pasar bebas), seberapa jauh perjalanannya, dan lewat jalan apa. Lihat kondisi jalan dan jembatan pada musim hujan, sebab jembatan yang hanyut membuat hasil panen tidak sampai ke pabrik. Untuk produksi, bandingkan tiket jembatan timbang dan tanda terima pabrik dengan peta blok dan tahun tanam, lalu cocokkan pembelian pupuk dengan hasil panen yang diklaim. Apa yang seharusnya terlihat dalam catatan itu dibahas dalam artikel membaca profil umur perkebunan.

Sebelum Anda menandatangani

• Periksakan sertifikat HGU di kantor pertanahan dan buat daftar setiap Hak Tanggungan, gadai, dan jaminan yang pernah diberikan perusahaan.
• Petakan setiap blok tertanam terhadap HGU, areal izin, dan peta kawasan hutan, lalu perhitungkan dalam harga blok yang jatuh di luarnya.
• Periksa catatan plasma dan perjanjian dengan masyarakat, baik di desa-desa maupun di data room.
• Minta setiap surat pemberitahuan dari satgas, denda, dan perkara pengadilan, serta temuan audit ISPO.
• Tuangkan temuan Anda ke dalam kontrak sebagai pernyataan dan jaminan, ganti rugi, penahanan sebagian harga sampai kekurangan diperbaiki, dan syarat yang harus dipenuhi sebelum transaksi selesai.