Покупка действующей плантации: главное в комплексной проверке

Плантации часто переходят из рук в руки как продажа акций компании, которой они принадлежат, потому что право на возделывание земли (Hak Guna Usaha, HGU) и лицензии выданы этой компании и остаются за ней. Вместе с пальмами вы покупаете и историю плантации: участки, засаженные за границами титула, невыполненные обязательства перед мелкими фермерами, споры с деревнями и штрафы, которые ещё не выставлены.

Поэтому комплексная проверка плантации в основном сводится к поиску расхождений между документами и тем, что есть на земле. Каждое расхождение либо снижает цену, либо попадает в договор, либо останавливает сделку.

Титул, лицензии и то, что посажено

Начните с права на землю. Проверьте сертификаты HGU в земельном управлении и составьте список всех ипотек (Hak Tanggungan) и блокировок, записанных в них. Долг кредитору, у которого есть ипотека на HGU, придётся погасить, либо он должен согласиться снять ипотеку при закрытии сделки. Спросите также о залогах акций и другом обеспечении: в сертификате они не отражаются.

Затем сравните три площади, которые редко совпадают: площадь по лицензии на плантацию, площадь по HGU и площадь, которая засажена на самом деле. Участки внутри площади по лицензии, но за пределами HGU, не имеют правового основания, потому что для ведения хозяйства компании нужны и право на землю, и лицензия. Земля с титулом, которая осталась незасаженной, создаёт другой риск: владелец HGU не вправе оставлять землю без использования. Полную цепочку документов, которые нужно запросить, от согласования по пространственному плану до решения о выдаче HGU, описывает статья о разрешениях и HGU.

Проверьте срок каждого HGU и то, когда подходит время его продления или возобновления. Если ваша группа уже владеет плантациями, убедитесь, что покупка оставляет компанию в пределах лимита в 100 000 гектаров масличной пальмы.

При покупке активов HGU нужно передать по акту и зарегистрировать в земельном управлении, а лицензии, выданные компании продавца, вместе с землёй не переходят. Это дольше, и это одна из причин, по которым покупатели обычно берут саму компанию.

Лесные территории и оперативная группа

Самое большое изменение с 2025 года принесла оперативная группа по лесным территориям (Satgas PKH), созданная Постановлением президента № 5 от 2025 года. Она может выставлять административные штрафы, возвращать себе контроль над лесными территориями и изымать находящиеся в них активы. 13 мая 2026 года группа сообщила, что вернула себе почти 5,9 млн гектаров лесной территории, занятой масличной пальмой, и значительную часть передали в управление государственной компании PT Agrinas Palma Nusantara.

Для плантаций, созданных на лесной территории без какого-либо лесного разрешения, Постановление правительства № 45 от 2025 года, действующее с 19 сентября 2025 года, предусматривает, что после уплаты штрафа оперативная группа забирает территорию, а земля может перейти государственной компании. Уплата штрафа не сохраняет участки за владельцем, а штраф выставляется компании, которую вы только что купили.

Сверьте каждый участок с действующей картой лесных территорий, включая участки за пределами основного титула, и спросите, получала ли компания какие-либо уведомления от оперативной группы или министерства лесного хозяйства. Как это сделать и что для уже засаженной плантации означают выведение земли из лесной территории и пути урегулирования по Закону о создании рабочих мест (статьи 110A и 110B), объясняет статья о проверке статуса лесной территории.

«Плазма», люди и земля

Обязанность содействовать созданию общинных плантаций на 20% определённых земель остаётся за компанией при смене владельцев её акций. Спросите, как она выполнена: соглашения, кооперативы, решение главы района о том, кто получает выгоду, передача участков «плазмы» и выплаты с тех пор. Затем поезжайте в деревни и задайте там те же вопросы. Схема, которая существует на бумаге, но мало платит, нередко становится причиной споров.

Земельные конфликты требуют такой же работы на месте. Ищите притязания по обычному праву (адат), сельские земельные справки, которые пересекаются с HGU, судебные дела в общедоступном каталоге решений Верховного суда и жалобы, поданные в администрацию района. Сертификат не прекращает спор с деревней, которая никогда не соглашалась на исходную земельную сделку.

Второй вопрос о людях касается труда. Запросите численность работников по типам договоров, данные об оформлении в системе социального страхования (BPJS), ведомости по зарплате и сведения о состоянии жилья для работников, медпунктов, школ и водоснабжения. При продаже акций выходные пособия и прочие обязательства по трудовым отношениям остаются за компанией. Сдельная работа без социального страхования известна как проблема на некоторых плантациях, поэтому выясните, как оформлены все, кто работает на земле, включая людей, нанятых через подрядчиков.

Сертификация, пожары и производство

Сертификация ISPO обязательна для плантационных компаний по Постановлению президента № 16 от 2025 года, которое заменило Постановление президента № 44 от 2020 года. Сертификат действует пять лет, а в промежутке проводятся надзорные аудиты. Запросите сам сертификат, список плантаций и заводов, которые он охватывает, и замечания последнего аудита. Если срок сертификата истёк, выясните, какое замечание компания не смогла закрыть.

Дальше проверьте историю пожаров. Запросите историю очагов возгорания и выгоревших площадей по каждому участку, сведения о санкциях и судебных делах, которые за ними последовали, а также о противопожарной бригаде и технике на месте. Больше всего риска несут плантации на торфе, как объясняет статья о торфе и пожарах.

Затем посмотрите, как плантация работает. Выясните, куда идут плоды (на собственный завод плантации, по договору на другой завод или на открытый рынок), как далеко и по каким дорогам. Осмотрите дороги и мосты в сезон дождей: размытый мост не даёт урожаю добраться до завода. Для оценки производства сопоставьте талоны с автомобильных весов и квитанции завода о приёмке с картами участков и годами посадки, а закупки удобрений сравните с заявленной урожайностью. Что должны показывать эти записи, рассказывает статья о том, как читать возрастную структуру плантации.

Перед подписанием

• Проверьте сертификаты HGU в земельном управлении и составьте список всех ипотек, залогов и гарантий, которые дала компания.
• Сопоставьте каждый засаженный участок с HGU, площадью по лицензии и картой лесных территорий и оцените участки, которые оказались за их пределами.
• Проверьте документы по «плазме» и соглашения с общинами как в деревнях, так и в комнате данных.
• Запросите все уведомления оперативной группы, штрафы и судебные дела, а также замечания аудита ISPO.
• Внесите найденное в договор в виде гарантий и возмещения убытков, удержания части цены до устранения недостатков и условий, которые нужно выполнить до закрытия сделки.