Eine bestehende Plantage kaufen: worauf es bei der Prüfung ankommt

Plantagen wechseln oft den Eigentümer, indem die Anteile an der Gesellschaft verkauft werden, die sie hält. Das Anbaurecht (Hak Guna Usaha, HGU) und die Lizenzen sind nämlich auf diese Gesellschaft ausgestellt und bleiben bei ihr. Mit den Palmen kaufen Sie die ganze Geschichte der Plantage: Blöcke, die außerhalb des Landtitels bepflanzt wurden, unerfüllte Pflichten gegenüber Kleinbauern, Streit mit Dörfern und Bußgelder, die noch nicht in Rechnung gestellt wurden.

Bei der Due Diligence für eine Plantage geht es deshalb vor allem darum, Lücken zwischen den Unterlagen und dem Gelände zu finden. Jede Lücke senkt entweder den Preis, wird im Vertrag geregelt oder stoppt das Geschäft.

Landtitel, Lizenzen und die bepflanzte Fläche

Beginnen Sie mit dem Recht am Land. Lassen Sie die HGU-Zertifikate beim Landamt prüfen und listen Sie jede darauf eingetragene Hypothek (Hak Tanggungan) und jeden Sperrvermerk auf. Ein Kreditgeber mit einer Hypothek auf das HGU muss zum Vollzug zurückgezahlt werden oder der Freigabe zustimmen. Fragen Sie auch nach Verpfändungen der Anteile und anderen Sicherheiten, denn sie stehen nicht im Zertifikat.

Vergleichen Sie dann drei Flächen, die selten übereinstimmen: die Fläche in der Plantagenlizenz, die Fläche unter dem HGU und die tatsächlich bepflanzte Fläche. Blöcke innerhalb der Lizenzfläche, aber außerhalb des HGU haben keine rechtliche Grundlage, denn ein Unternehmen braucht zum Anbau sowohl sein Recht am Land als auch seine Lizenz. Unbepflanztes Land mit Titel ist ein anderes Risiko, denn ein HGU-Inhaber darf das Land nicht brachliegen lassen. Der Artikel zu Plantagengenehmigungen und HGU beschreibt die ganze Kette der Unterlagen, die Sie anfordern sollten, von der Raumnutzungsgenehmigung bis zum HGU-Bescheid.

Prüfen Sie die Laufzeit jedes HGU und wann die Verlängerung oder Erneuerung fällig wird. Besitzt Ihre Unternehmensgruppe bereits Plantagen, prüfen Sie, ob die Gesellschaft nach dem Kauf unter der Obergrenze von 100.000 Hektar Ölpalmen bleibt.

Bei einem Asset Deal muss das HGU per Urkunde übertragen und beim Landamt eingetragen werden, und die Lizenzen, die der Gesellschaft des Verkäufers erteilt wurden, gehen nicht mit dem Land über. Das dauert länger, und deshalb übernehmen Käufer meist stattdessen die Gesellschaft.

Waldgebiete und die Taskforce

Die größte Veränderung seit 2025 ist die Taskforce für Waldgebiete (Satgas PKH), die durch die Präsidialverordnung Nr. 5 von 2025 eingerichtet wurde. Sie kann Verwaltungsbußgelder verhängen, die Kontrolle über Waldgebiete wieder übernehmen und Vermögenswerte darin zurückholen. Am 13. Mai 2026 meldete sie, knapp 5,9 Millionen Hektar Waldgebiet vom Ölpalmensektor zurückgenommen zu haben. Ein Großteil davon ging zum Betrieb an das staatseigene PT Agrinas Palma Nusantara.

Für Plantagen, die in einem Waldgebiet ohne jede forstrechtliche Genehmigung angelegt wurden, sieht die Regierungsverordnung Nr. 45 von 2025, die seit dem 19. September 2025 gilt, vor, dass die Taskforce das Gebiet übernimmt, sobald das Bußgeld bezahlt ist. Das Land kann dann an ein staatseigenes Unternehmen gehen. Wer zahlt, behält die Blöcke trotzdem nicht, und das Bußgeld wird der Gesellschaft berechnet, die Sie gerade gekauft haben.

Gleichen Sie jeden Block mit der aktuellen Karte der Waldgebiete ab, auch Blöcke außerhalb des Haupttitels, und fragen Sie, ob die Gesellschaft Mitteilungen von der Taskforce oder vom Forstministerium erhalten hat. Die Prüfung des Waldgebietsstatus erklärt, wie das geht und was die Entlassung aus dem Waldgebiet und die Wege zur Regelung nach dem Gesetz zur Schaffung von Arbeitsplätzen (Artikel 110A und 110B) für eine bereits bepflanzte Plantage bedeuten.

Plasma, Menschen und Land

Die Pflicht, auf 20 Prozent bestimmter Flächen beim Aufbau von Gemeinschaftsplantagen zu helfen, bleibt bei der Gesellschaft, auch wenn deren Anteile den Besitzer wechseln. Fragen Sie, wie sie erfüllt wurde: nach den Vereinbarungen, den Genossenschaften, der Entscheidung des Regenten darüber, wer begünstigt wird, der Übergabe der Plasma-Blöcke und den Zahlungen seither. Gehen Sie dann in die Dörfer und stellen Sie dort dieselben Fragen. Ein Programm, das nur auf dem Papier besteht und wenig auszahlt, ist eine häufige Ursache von Streit.

Landkonflikte erfordern dieselbe Arbeit vor Ort. Suchen Sie nach Ansprüchen nach dem Gewohnheitsrecht (Adat), nach Landbescheinigungen der Dörfer, die sich mit dem HGU überschneiden, nach Gerichtsverfahren im öffentlichen Urteilsverzeichnis des Obersten Gerichtshofs und nach Beschwerden bei der Bezirksverwaltung. Ein Zertifikat beendet nicht den Streit mit einem Dorf, das dem ursprünglichen Landgeschäft nie zugestimmt hat.

Die zweite Personenfrage betrifft die Arbeitskräfte. Fordern Sie die Beschäftigtenzahl nach Vertragsart an, dazu die Anmeldungen zur Sozialversicherung (BPJS), die Lohnunterlagen und den Zustand von Arbeiterunterkünften, Kliniken, Schulen und Wasserversorgung. Abfindungen und andere Verbindlichkeiten aus Arbeitsverhältnissen bleiben bei einem Share Deal bei der Gesellschaft. Akkordarbeit ohne Sozialversicherung ist auf manchen Plantagen ein bekanntes Problem. Klären Sie daher, wie jeder angestellt ist, der das Land bewirtschaftet, auch Personen, die über Subunternehmer eingestellt wurden.

Zertifizierung, Feuer und Betrieb

Die ISPO-Zertifizierung ist für Plantagenunternehmen nach der Präsidialverordnung Nr. 16 von 2025 verpflichtend, die die Präsidialverordnung Nr. 44 von 2020 ersetzt hat. Ein Zertifikat gilt fünf Jahre, dazwischen finden Überwachungsaudits statt. Fordern Sie das Zertifikat an, dazu die Plantagen und Mühlen, die es abdeckt, und die jüngsten Auditergebnisse. Ist ein Zertifikat abgelaufen, finden Sie heraus, welche Feststellung die Gesellschaft nicht beheben konnte.

Als Nächstes prüfen Sie die Unterlagen zu Bränden. Fordern Sie für jeden Block die Geschichte der Hotspots und der verbrannten Flächen an, dazu jede Sanktion oder jedes Gerichtsverfahren, das darauf folgte, sowie die Löschmannschaft und die Ausrüstung vor Ort. Plantagen auf Torf tragen das höchste Risiko, wie Torf und Feuer erklärt.

Danach geht es um den Betrieb. Klären Sie, wohin die Früchte gehen (zur eigenen Mühle der Plantage, per Vertrag zu einer anderen Mühle oder auf den freien Markt) und wie weit sie auf welchen Straßen transportiert werden. Sehen Sie sich Straßen und Brücken in der Regenzeit an, denn eine weggespülte Brücke hindert die Ernte daran, die Mühle zu erreichen. Vergleichen Sie für die Produktion die Wiegescheine der Brückenwaage und die Annahmebelege der Mühle mit den Blockkarten und den Pflanzjahren, und stellen Sie die Düngerkäufe den angegebenen Erträgen gegenüber. Was diese Unterlagen zeigen sollten, erklärt der Artikel über das Altersprofil einer Plantage.

Vor der Unterschrift

• Lassen Sie die HGU-Zertifikate beim Landamt prüfen und listen Sie jede Hypothek, Verpfändung und Bürgschaft auf, die die Gesellschaft gegeben hat.
• Gleichen Sie jeden bepflanzten Block mit dem HGU, der Lizenzfläche und der Karte der Waldgebiete ab und berücksichtigen Sie die Blöcke, die außerhalb liegen, im Preis.
• Prüfen Sie die Plasma-Unterlagen und die Vereinbarungen mit den Gemeinden in den Dörfern und im Datenraum.
• Fordern Sie jede Mitteilung der Taskforce, jedes Bußgeld und jedes Gerichtsverfahren an, dazu die Ergebnisse der ISPO-Audits.
• Halten Sie das Ergebnis im Vertrag fest: als Garantien und Freistellungen, als Einbehalt vom Kaufpreis, bis Mängel behoben sind, und als Bedingungen, die vor dem Vollzug erfüllt sein müssen.