Izin perkebunan dan HGU: jalur hukum bagi sebuah perkebunan

Perkebunan kelapa sawit di Indonesia memerlukan dua hal sebelum bisa menanam: hak atas tanah dan izin untuk mengusahakan perkebunan di atasnya. Sejak putusan Mahkamah Konstitusi pada 2016, keduanya harus ada sekaligus. Izin saja, selagi hak atas tanahnya masih diproses, tidak cukup, dan hak atas tanah tanpa izin pun tidak cukup.

Di sekitar keduanya ada persetujuan tata ruang, persetujuan lingkungan, pelepasan kawasan hutan jika lahannya memerlukannya, dan kewajiban membantu masyarakat sekitar membangun kebun mereka sendiri. Setiap langkah meninggalkan dokumen, dan pembeli atau pemberi pinjaman akan ingin melihat semuanya.

Hukum di balik sebuah perkebunan

Undang-undang utamanya adalah UU Perkebunan (UU Nomor 39 Tahun 2014), yang diubah oleh UU Cipta Kerja, kini Undang-Undang Nomor 6 Tahun 2023. Peraturan Pemerintah Nomor 26 Tahun 2021 tentang bidang pertanian mengatur sebagian besar rincian perkebunan, dan Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 mengatur hak atas tanah. Perizinan diurus lewat sistem daring pemerintah, Online Single Submission (OSS), berdasarkan ketentuan perizinan berusaha berbasis risiko dalam Peraturan Pemerintah Nomor 28 Tahun 2025, yang menggantikan Peraturan Pemerintah Nomor 5 Tahun 2021 pada 5 Juni 2025.

Pasal 42 UU Perkebunan memperbolehkan perusahaan mengusahakan perkebunan begitu memegang hak atas tanah “dan/atau” izin usaha perkebunan. Dalam Putusan Nomor 138/PUU-XIII/2015 yang dibacakan pada 27 Oktober 2016, Mahkamah Konstitusi memutuskan bahwa frasa itu harus dimaknai sebagai hak atas tanah dan izin usaha perkebunan. Jadi blok yang ditanam hanya berdasarkan izin, sebelum hak atas tanahnya diberikan, melanggar aturan, apa pun yang ditunjukkan peta izinnya.

Izin-izinnya, kurang lebih menurut urutan

Urutannya berbeda-beda menurut lahan dan kabupaten, tetapi perkebunan baru biasanya melewati langkah-langkah ini:

• Persetujuan tata ruang, yaitu Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang (KKPR), yang memastikan bahwa rencana tata ruang membolehkan perkebunan di lahan itu. KKPR menggantikan izin lokasi yang lama berdasarkan UU Cipta Kerja dan Peraturan Pemerintah Nomor 21 Tahun 2021, dan menjadi dasar untuk memperoleh tanah.
• Pelepasan kawasan hutan untuk bagian mana pun yang berada di dalam kawasan hutan yang ditetapkan. Untuk perkebunan baru, hanya hutan produksi yang dapat dikonversi yang bisa dilepaskan, berdasarkan keputusan Kementerian Kehutanan.
• Persetujuan lingkungan, yang untuk perkebunan besar bertumpu pada Analisis Mengenai Dampak Lingkungan (AMDAL). Izin usaha tidak diterbitkan tanpanya.
• Izin usaha perkebunan (Perizinan Berusaha) untuk budi daya, yang diterbitkan lewat OSS. Pabrik memerlukan izin untuk pengolahan, atau perusahaan memegang izin terintegrasi untuk keduanya.
• Hak Guna Usaha (HGU), yang diberikan berdasarkan keputusan Kementerian ATR/BPN setelah tanah diperoleh dan diukur, lalu didaftarkan di kantor pertanahan.

Perolehan tanah berada di antara langkah pertama dan terakhir. Perusahaan harus menyelesaikan urusan dengan pihak yang menguasai atau memakai tanah itu, sering kali warga desa yang memegang surat tanah atau klaim adat, dan catatan pembayaran itu menjadi bagian dari riwayat hak atas tanah perkebunan. Artikel pemeriksaan status kawasan hutan menjelaskan pelepasan kawasan dan kasus-kasus ketika langkah itu dilewati.

HGU itu sendiri

Berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021, HGU dapat dipegang oleh warga negara Indonesia atau oleh badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia, termasuk perusahaan milik asing (PT PMA). HGU diberikan di atas tanah negara atau tanah dengan Hak Pengelolaan (HPL). Perbandingannya dengan hak-hak lain ada di artikel hak atas tanah di Indonesia.

HGU berlaku hingga 35 tahun, dapat diperpanjang hingga 25 tahun, lalu dapat diperbarui hingga 35 tahun. Perpanjangan dapat diajukan setelah perkebunan berproduksi dan harus diajukan sebelum jangka waktunya berakhir. Pembaruan dapat diajukan paling lama dua tahun setelah masa berlaku habis. Dalam kedua kasus, Kementerian ATR/BPN memeriksa bahwa tanahnya masih diusahakan sesuai peruntukannya, bahwa syarat pemberian haknya terpenuhi, bahwa pemegangnya masih memenuhi syarat, bahwa tanahnya masih sesuai dengan rencana tata ruang, dan bahwa tanah itu tidak dibutuhkan untuk kepentingan umum.

HGU dapat dibebani Hak Tanggungan dan dapat dialihkan. Pemegangnya tidak boleh menelantarkan tanah atau membukanya dengan cara membakar, dan menteri dapat membatalkan HGU sebelum jangka waktunya berakhir bila aturan itu dilanggar. Pemegang yang tidak lagi memenuhi syarat untuk memegang HGU punya waktu satu tahun untuk mengalihkannya, atau haknya berakhir.

Batas luas dan kewajiban 20%

Peraturan Pemerintah Nomor 26 Tahun 2021, sebagaimana diubah dengan Peraturan Pemerintah Nomor 52 Tahun 2023, menetapkan batas maksimum kelapa sawit 100.000 hektare untuk satu perusahaan perkebunan di seluruh Indonesia. Perusahaan milik negara dan anak perusahaannya dikecualikan bila pemerintah pusat telah memberi penugasan kepada mereka. Aturan itu menghitung per perusahaan, jadi tanyakan kepada pengacara bagaimana aturan itu berlaku bagi sekelompok perusahaan yang berafiliasi sebelum menambah lahan.

Batas kedua adalah kewajiban kepada masyarakat di sekitar perkebunan. Berdasarkan Pasal 12 peraturan yang sama, perusahaan yang lahan berizinnya seluruhnya atau sebagian berasal dari Areal Penggunaan Lain (APL) di luar HGU atau dari kawasan hutan yang dilepaskan wajib memfasilitasi pembangunan kebun masyarakat seluas 20% dari lahan itu. Kewajiban itu harus dipenuhi dalam tiga tahun sejak HGU diberikan. Bentuk yang diizinkan Peraturan Menteri Pertanian Nomor 18 Tahun 2021 adalah kredit, bagi hasil, pendanaan lain yang disepakati (misalnya hibah), dan kemitraan lain dalam kegiatan produktif.

Sebelum UU Cipta Kerja, UU Perkebunan menerapkan angka 20% itu pada seluruh perkebunan, dan perkebunan yang tidak pernah memenuhinya menurut aturan lama masih menanggung kewajiban itu menurut aturan tersebut. Bagaimana skema ini berjalan di lapangan, dan di mana letak masalahnya, dibahas dalam artikel petani kecil dan plasma.

Dari mana memulai

• Minta setiap dokumen dalam rangkaian itu: KKPR, persetujuan lingkungan beserta AMDAL-nya, setiap keputusan pelepasan kawasan hutan, izin usaha perkebunan, dan keputusan HGU beserta sertifikatnya.
• Tumpang susun peta HGU, areal izin, peta kawasan hutan, dan blok yang ditanam, lalu buat daftar setiap blok yang berada di luar HGU.
• Catat kapan masa berlaku HGU berakhir dan apakah syarat perpanjangan atau pembaruan sudah terpenuhi saat ini.
• Tanyakan bagaimana kewajiban 20% dipenuhi, dan baca perjanjian, keputusan penerima manfaat, dan catatan serah terima.
• Jumlahkan luas kelapa sawit perusahaan di semua perkebunannya dan bandingkan dengan batas 100.000 hektare.

Jika Anda membeli perkebunan yang sudah berjalan, pemeriksaan yang lebih luas ada di artikel membeli perkebunan yang sudah ada.