농장 허가와 HGU: 농장이 거쳐야 할 법적 경로

인도네시아의 팜유 농장은 식재에 앞서 두 가지가 필요합니다. 토지에 대한 권리와, 그 땅에서 농사를 지을 허가입니다. 2016년 헌법재판소 결정 이후에는 두 가지를 동시에 갖추어야 합니다. 토지 권리가 아직 대기 중인 상태에서의 허가만으로는 충분하지 않고, 허가 없는 토지 권리도 충분하지 않습니다.

이 두 가지를 둘러싸고 공간 승인, 환경 승인, 토지에 필요한 경우의 산림 지역 해제, 인근 지역 공동체가 자기 농장을 조성하도록 돕는 의무가 있습니다. 각 단계마다 서류가 남으며, 구매자나 대출기관은 그 모두를 보고 싶어 할 것입니다.

농장의 법적 근거

핵심 법률은 농장법(2014년 법률 제39호)이며, 일자리창출법(현재는 2023년 법률 제6호)으로 개정되었습니다. 농업 부문에 관한 2021년 정부 규정 제26호가 농장에 관한 세부 내용 대부분을 정하고, 토지 권리는 2021년 정부 규정 제18호가 규율합니다. 허가는 정부의 온라인 시스템(Online Single Submission, OSS)을 통해 처리되며, 2025년 6월 5일 2021년 정부 규정 제5호를 대체한 2025년 정부 규정 제28호의 위험 기반 인허가 규정을 따릅니다.

농장법 제42조는 기업이 토지 권리 “및/또는” 농장 사업 허가를 갖추면 농사를 지을 수 있도록 했습니다. 2016년 10월 27일 내려진 결정 138/PUU-XIII/2015에서 헌법재판소는 이 표현이 토지 권리와 허가를 모두 뜻하는 것으로 해석해야 한다고 판단했습니다. 따라서 토지 권리가 부여되기 전에 허가만으로 식재한 구획은 허가 지도에 어떻게 표시되어 있든 이 규칙을 어긴 것입니다.

허가의 대략적인 순서

순서는 토지와 지역에 따라 다르지만, 신규 농장은 보통 다음 단계를 거칩니다:

• 공간 이용 승인(Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang, KKPR). 공간 계획이 해당 토지에서 농장을 허용하는지 확인합니다. 일자리창출법과 2021년 정부 규정 제21호에 따라 옛 입지 허가를 대체했으며, 토지 취득의 근거가 됩니다.
• 지정 산림 지역 안에 있는 부분에 대한 산림 지역 해제(pelepasan kawasan hutan). 신규 농장의 경우 전환 가능 생산림만 산림부의 결정으로 해제할 수 있습니다.
• 환경 승인(persetujuan lingkungan). 대규모 농장에는 환경영향평가(Analisis Mengenai Dampak Lingkungan, AMDAL)를 바탕으로 합니다. 이 승인이 없으면 사업 허가가 발급되지 않습니다.
• 재배를 위한 농장 사업 허가(Perizinan Berusaha). OSS를 통해 발급됩니다. 공장은 가공을 위한 허가가 따로 필요하며, 기업이 둘을 함께 다루는 통합 허가를 보유하는 경우도 있습니다.
• 재배권(Hak Guna Usaha, HGU). 토지를 취득하고 측량한 뒤 토지부의 결정으로 부여되며, 이후 토지청에 등록됩니다.

토지 취득은 첫 단계와 마지막 단계 사이에 들어갑니다. 기업은 그 땅을 갖고 있거나 사용하는 사람, 흔히 토지 문서나 관습상의 권리를 가진 마을 주민과 합의해야 하며, 그 대금 지급 기록은 농장의 권리 이력의 일부가 됩니다. 산림 지역 확인 글은 해제와, 해제가 생략된 사례를 설명합니다.

HGU 자체

2021년 정부 규정 제18호에 따라 HGU는 인도네시아 국민이나, 인도네시아 법에 따라 설립되어 인도네시아에 본사를 둔 회사가 보유할 수 있으며, 여기에는 외국인 소유 회사(PT PMA)도 포함됩니다. HGU는 국유지나 관리권(Hak Pengelolaan, HPL) 아래에 있는 토지에 부여됩니다. 다른 권리와의 비교는 인도네시아의 토지 권리 글에 있습니다.

기간은 최대 35년이며, 최대 25년 연장할 수 있고, 그 뒤 다시 최대 35년 갱신할 수 있습니다. 연장은 농장이 생산에 들어간 뒤 신청할 수 있고 기간이 끝나기 전에 신청해야 합니다. 갱신은 만료 후 최대 2년까지 신청할 수 있습니다. 어느 경우든 토지부는 토지가 여전히 목적에 맞게 경작되고 있는지, 부여 조건이 충족되었는지, 보유자가 여전히 자격을 갖추었는지, 토지가 여전히 공간 계획에 맞는지, 공공 용도로 필요하지 않은지를 확인합니다.

HGU에는 저당권(Hak Tanggungan)을 설정할 수 있고 양도할 수 있습니다. 보유자는 토지를 놀려서도, 불을 질러 개간해서도 안 되며, 이 규칙을 어기면 장관이 기간이 끝나기 전에 HGU를 취소할 수 있습니다. HGU를 보유할 요건을 더 이상 충족하지 못하는 보유자는 1년 안에 이를 양도해야 하며, 그렇지 않으면 권리가 소멸합니다.

면적 제한과 20% 의무

2023년 정부 규정 제52호로 개정된 2021년 정부 규정 제26호는 농장 기업 하나가 전국을 통틀어 보유할 수 있는 팜유 농장 면적을 10만 헥타르로 제한합니다. 국영기업과 그 자회사는 중앙정부로부터 임무를 부여받은 경우 적용이 면제됩니다. 조문은 기업 단위로 계산하므로, 토지를 더하기 전에 계열사 그룹에 어떻게 적용되는지 변호사에게 물어보십시오.

두 번째 제한은 농장 주변 사람들에 대한 의무입니다. 같은 규정 제12조에 따라, 허가받은 토지의 전부 또는 일부가 HGU 바깥의 기타 용도 토지(areal penggunaan lain, APL)이거나 해제된 산림에서 나온 기업은 그 토지의 20%에 주민 농장 조성을 지원해야 합니다. 이는 HGU가 부여된 때부터 3년 이내에 이행해야 합니다. 2021년 농업부 장관 규정 제18호가 허용하는 방식은 대출, 이익 공유, 합의에 따른 그 밖의 자금 지원(예를 들어 보조금), 생산 활동에서의 그 밖의 제휴입니다.

일자리창출법 이전에는 농장법이 20%를 농장 전체를 기준으로 적용했고, 옛 규정에서 이 의무를 이행하지 않은 농장은 지금도 옛 규정에 따라 이를 부담합니다. 이런 제도가 현장에서 어떻게 운영되고 어디서 문제가 생기는지는 소농과 플라스마 글에 있습니다.

어디서부터 시작할까

• 연결된 모든 서류를 요청하십시오. KKPR, AMDAL이 딸린 환경 승인, 산림 지역 해제 결정, 농장 사업 허가, 증서가 딸린 HGU 결정서입니다.
• HGU 지도, 허가 면적, 산림 지역 지도, 식재 구획을 서로 겹쳐 보고, HGU 밖에 놓인 구획을 모두 목록으로 만드십시오.
• HGU의 기간이 언제 끝나는지, 연장이나 갱신 조건을 오늘 시점에 충족하는지 기록해 두십시오.
• 20% 의무를 어떻게 이행했는지 묻고, 협약, 수혜자 결정, 인계 기록을 읽으십시오.
• 기업이 모든 농장에서 보유한 팜유 면적을 합산해 10만 헥타르 상한과 비교하십시오.

이미 운영 중인 농장을 인수한다면, 더 폭넓은 점검 항목은 기존 농장 인수 글에 있습니다.