산림 지역 지위: 토지 거래를 무너뜨릴 수 있는 확인 사항

인도네시아에서 산림 지역(kawasan hutan)은 법적 지위입니다. 그 땅에 실제로 무엇이 자라는지는 알려 주지 않습니다. 필지가 맨땅이든 팜유 나무를 심은 땅이든, 토지 증서나 농장 허가가 있어도 여전히 산림 영역 안에 있을 수 있습니다. 그렇다면 증서도 허가도 그곳에서 심거나 채굴할 권리를 주지 못합니다.

2025년부터 정부 태스크포스가 산림 지역 안에서 발견된 농장을 회수하고 있습니다. 2025년 9월 19일부터 시행 중인 규정에 따르면, 산림 허가가 없는 사업자는 벌금을 내고도 토지를 국영기업에 넘겨야 할 수 있습니다. 거래를 시작하는 단계에서 산림 지역 지위부터 확인하십시오.

산림 지역이란

산림에 관한 2021년 정부 규정 제23호는 산림 지역을 정부가 영구 산림으로 유지하도록 지정한 토지로 정의합니다. 2024년 10월부터는 옛 환경산림부에서 분리된 산림부가 이를 맡고 있습니다. 환경 승인은 별도의 환경부로 넘어갔습니다.

산림에는 세 가지 기능이 있습니다. 보전림에는 자연보호구역과 국립공원이 속합니다. 보호림은 물을 조절하고 홍수와 침식을 막기 위한 숲입니다. 생산림은 목재와 그 밖의 임산물을 위한 숲입니다. 여기에는 임업 이외의 개발을 위해 따로 떼어 둘 수 있는 부분인 전환 가능 생산림(Hutan Produksi yang dapat Dikonversi, HPK)도 포함됩니다. 산림 영역 밖의 땅은 기타 용도 지역(areal penggunaan lain, APL)이며, 일반 토지 권리증과 농장 허가는 이곳에 속합니다.

토지 권리증이나 사업 허가가 땅을 산림 영역에서 빼 주지는 않습니다. 산림부 장관의 결정만이 그렇게 할 수 있습니다.

땅이 산림 지역이 되는 과정

산림 지역 고시 절차(pengukuhan)는 네 단계로 진행됩니다. 지도상의 지정(penunjukan), 현지 경계 표시(penataan batas), 지도 작성, 장관의 확정(penetapan)입니다. 경계 위원회는 경계선을 따라 놓인 토지 권리를 정리하게 되어 있고, 확정 결정서에는 정리되지 않고 남은 권리가 기록됩니다.

많은 지역이 경계가 표시되기 전에 지도상으로 먼저 지정되었습니다. 그래서 사람들은 지도가 산림 영역 안에 넣은 땅에서 농사를 짓고 정착하고 권리증도 받았습니다. 2021년 정부 규정 제23호에 따르면 지정 이전에 보유했거나 권리증을 받은 땅은 경계를 바꿔 제외할 수 있고, 그 후에 점유한 땅은 사안별로 정리합니다. 이 경로는 개인과 공공 또는 사회 기관을 위한 것이며 기업을 위한 것이 아닙니다. 개인의 토지는 5헥타르까지만 해당하며, 일자리창출법 이전에 점유하여 최소 5년간 선의로 보유한 경우에 한합니다. 관습 토지 주장은 관습 토지와 공동체 동의에서 다룹니다.

확인하는 방법

각 필지나 구획의 좌표를 증서의 측량 자료, 허가 지도, 또는 직접 선임한 측량사에게서 확보하십시오. 이를 해당 주의 최신 산림 지역 지도와 이후의 모든 변경 사항 위에 겹쳐 보십시오. 그런 다음 산림부의 산림 지역 고시 담당 지방 사무소에 결과를 서면으로 확인해 달라고 요청하십시오.

표본이 아니라 자산 전체를 확인하십시오. 농장은 대부분 문제가 없고 몇 개 구획만 산림 지역 안에 있을 수 있는데, 위험은 그 구획에 있습니다. 광산은 산림 사용 승인서의 지도를 실제로 채굴이 시작된 구역과 계획된 구역에 견주어 보십시오. 허가 없이 산림 지역 안에서 사업하는 업체를 열거한 장관 결정문에 해당 회사가 올라 있는지, 태스크포스의 통지를 받은 적이 있는지 물어보십시오.

산림 지역 안에서의 재배와 채굴

산림 지역 안에서 재배하려면 먼저 그 땅을 산림 영역에서 해제(pelepasan kawasan hutan)해야 합니다. 해제된 땅에 한해서만 재배권(HGU)으로 부여할 수 있습니다. 새 농장의 경우 해제는 전환 가능 생산림에서만 가능하고, 원칙적으로 그 숲이 더 이상 생산성이 없는 곳에 한하며, 장관이 구성하는 통합팀의 검토를 거쳐야 합니다. 그 뒤의 절차는 농장 허가와 HGU에 있습니다.

광산에는 산림 사용 승인(persetujuan penggunaan kawasan hutan, PPKH)이 필요하며, 이 승인은 땅의 지위를 바꾸지 않습니다. 승인은 노천 채굴이나 갱내 채굴이 허용되는 생산림과 갱내 채굴만 허용되는 보호림에서만 나옵니다. 승인은 채굴 허가 기간만큼 유지됩니다. 보유자는 1년 안에 경계를 표시하고, 사용에 대한 비조세 국가 부과금을 내고, 유역을 복원하기 위해 나무를 심고, 작업이 끝난 땅을 복구해야 합니다. 작업 중인 땅에 대한 PPKH가 없는 채굴 허가로는 채굴이 합법이 되지 않습니다. 이는 광업 허가에서 설명합니다.

110A조와 110B조, 그리고 태스크포스

일자리창출법(2020년 법률 제11호, 2023년 법률 제6호로 재제정)은 이미 산림 지역 안에 있는 사업체를 위해 산림 파괴 방지법(2013년 법률 제18호)에 두 개 조문을 추가했습니다.

110A조는 이 법 이전에 입지 허가나 농장 허가 같은 허가를 받았지만 산림 허가는 없는 사업체를 대상으로 했습니다. 이들은 2023년 11월 2일까지 산림 관련 요건을 마치고 내야 할 산림 부담금을 납부해야 했으며, 그 대가로 산림 지역 해제 또는 계속 운영 승인을 받을 수 있었습니다. 2021년 정부 규정 제24호(2025년 9월 19일부터 시행되는 2025년 정부 규정 제45호로 개정)에 따르면, 기한을 놓친 사업체는 내야 할 산림자원부담금과 재조림기금의 10배에 해당하는 벌금을 내야 합니다. 내지 않으면 허가를 잃습니다.

110B조는 이 법 이전에 산림 허가 없이 산림 지역 안에 들어선 광산, 농장 등 사업체 가운데 110A조가 적용되지 않는 곳을 대상으로 합니다. 이들은 사업 중단, 벌금, 정부의 강제 조치를 받게 되고, 2025년 개정으로 토지 회수가 추가되었습니다. 벌금이 납부되면 태스크포스가 해당 지역을 회수하고, 그 관리는 국영기업부 장관이 지정하는 국영기업에 넘어갑니다.

이 태스크포스는 2025년 대통령령 제5호에 따라 설치된 산림 지역 통제 태스크포스(Satgas PKH)입니다. 이 기구는 2026년 5월 13일, 2025년 2월 이후 팜유 농장에서 590만 헥타르에 가까운 산림 지역을 회수했고 회수한 토지는 국영기업 PT Agrinas Palma Nusantara에 넘기고 있다고 보고했습니다. 이것이 매수에 어떤 의미인지는 기존 농장 인수에서 다룹니다.

매수 전에

• 권리증이나 허가가 포함하는 범위, 실제로 심었거나 파낸 범위, 산림 지도가 보여 주는 범위를 비교하십시오.
• 산림 지역 안에 있는 부분이 있으면, 해제 결정서, PPKH 또는 110A조 정산 서류를 요청하고, 부담금과 벌금을 냈다는 증빙도 함께 받으십시오.
• 이런 서류가 없는 구획은 잃을 수 있는 땅으로 보고 그에 맞게 가격에 반영하십시오.
• 산림 지역 지위에 문제가 없을 것을 거래의 조건으로 삼고, 거래에서 빠질 권리를 확보하십시오.