Permis de plantation et HGU : le parcours juridique d’une plantation

Une plantation de palmiers à huile en Indonésie a besoin de deux choses avant de pouvoir planter : un droit sur la terre et une licence pour l’exploiter. Depuis une décision de la Cour constitutionnelle de 2016, elle a besoin des deux à la fois. Une licence alors que le droit foncier est encore en instance ne suffit pas, pas plus qu’un droit foncier sans licence.

Autour de ces deux éléments se placent une approbation d’aménagement du territoire, une autorisation environnementale, un déclassement du domaine forestier lorsque la terre en exige un, et l’obligation d’aider les communautés voisines à créer leurs propres plantations. Chaque étape laisse un document, et un acheteur ou un prêteur voudra tous les voir.

Le droit applicable à une plantation

Le texte principal est la loi sur les plantations (loi n° 39 de 2014), modifiée par la loi sur la création d’emplois, aujourd’hui la loi n° 6 de 2023. Le règlement gouvernemental n° 26 de 2021 sur le secteur agricole fixe l’essentiel du détail applicable aux plantations, et le règlement gouvernemental n° 18 de 2021 régit le droit foncier. Les licences passent par le système de permis en ligne du gouvernement (Online Single Submission, OSS), selon les règles d’octroi des licences fondées sur le risque du règlement gouvernemental n° 28 de 2025, qui a remplacé le règlement gouvernemental n° 5 de 2021 le 5 juin 2025.

L’article 42 de la loi sur les plantations autorisait une société à exploiter dès qu’elle détenait un droit foncier « et/ou » une licence de plantation. Dans la décision n° 138/PUU-XIII/2015, rendue le 27 octobre 2016, la Cour constitutionnelle a jugé que l’expression doit s’entendre comme le droit foncier et la licence. Un bloc planté sur la seule base d’une licence, avant l’octroi du droit foncier, enfreint donc la règle, quoi que montre la carte de la licence.

Les permis, à peu près dans l’ordre

La séquence varie selon la terre et le district, mais une nouvelle plantation suit en général ces étapes :

• L’approbation d’aménagement du territoire (Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang, KKPR), qui confirme que le plan d’aménagement du territoire autorise une plantation sur cette terre. Elle a remplacé l’ancien permis de localisation en vertu de la loi sur la création d’emplois et du règlement gouvernemental n° 21 de 2021, et elle sert de base à l’acquisition de la terre.
• Le déclassement du domaine forestier (pelepasan kawasan hutan) pour toute partie située dans une zone forestière désignée. Pour une nouvelle plantation, seule la forêt de production convertible peut être déclassée, par décision du ministère des Forêts.
• L’autorisation environnementale (persetujuan lingkungan), qui repose sur une étude d’impact environnemental (Analisis Mengenai Dampak Lingkungan, AMDAL) pour une grande plantation. La licence de plantation n’est pas délivrée sans elle.
• La licence de plantation (Perizinan Berusaha) pour la culture, délivrée par l’OSS. Une huilerie a besoin d’une licence de transformation, ou bien la société détient une licence intégrée pour les deux.
• Le droit d’exploitation agricole (Hak Guna Usaha, HGU), accordé par décision du ministère des Affaires foncières une fois la terre acquise et mesurée, puis enregistré au bureau foncier.

L’acquisition des terres se situe entre la première étape et la dernière. La société doit s’entendre avec ceux qui détiennent ou utilisent la terre, souvent des villageois munis de lettres foncières ou de revendications coutumières, et le registre de ces paiements fait partie de l’historique du titre de la plantation. La vérification de la zone forestière explique le déclassement et les cas où il a été omis.

Le HGU lui-même

En vertu du règlement gouvernemental n° 18 de 2021, un HGU peut être détenu par un citoyen indonésien ou par une société constituée selon le droit indonésien et établie en Indonésie, ce qui inclut une société à capitaux étrangers (PT PMA). Il est accordé sur des terres de l’État ou sur des terres soumises à un droit de gestion (Hak Pengelolaan, HPL). La comparaison avec les autres titres figure dans l’article Les droits fonciers en Indonésie.

Il court pendant 35 ans au plus, peut être prolongé de 25 ans au plus, puis renouvelé pour 35 ans au plus. Une prolongation peut être demandée une fois la plantation en production et doit l’être avant la fin de la durée. Un renouvellement peut être demandé jusqu’à deux ans après l’expiration. Dans les deux cas, le ministère des Affaires foncières vérifie que la terre est toujours exploitée conformément à sa destination, que les conditions de l’octroi ont été respectées, que le titulaire remplit toujours les conditions, que la terre correspond toujours au plan d’aménagement du territoire et qu’elle n’est pas nécessaire à un usage public.

Un HGU peut être grevé d’une hypothèque (Hak Tanggungan) et peut être transféré. Le titulaire ne peut pas laisser la terre en friche ni la défricher par le feu, et le ministre peut annuler un HGU avant son terme s’il enfreint ces règles. Un titulaire qui cesse de remplir les conditions pour en détenir un dispose d’un an pour le transférer, faute de quoi le droit s’éteint.

Plafonds de superficie et obligation des 20 %

Le règlement gouvernemental n° 26 de 2021, modifié par le règlement gouvernemental n° 52 de 2023, plafonne le palmier à huile à 100 000 hectares pour une même société de plantation sur l’ensemble du pays. Les entreprises publiques et leurs filiales en sont exemptées lorsque le gouvernement central leur a confié une mission. Le texte compte par société : demandez donc à un avocat comment il s’applique à un groupe de sociétés affiliées avant d’ajouter des terres.

La seconde limite est une obligation envers les populations autour de la plantation. En vertu de l’article 12 du même règlement, une société dont les terres sous licence proviennent en tout ou partie de la zone à autre usage (areal penggunaan lain, APL) en dehors d’un HGU, ou de forêts déclassées, doit aider à créer des plantations communautaires sur 20 % de ces terres. Elle doit le faire dans les trois ans suivant l’octroi du HGU. Les formes autorisées par le règlement du ministre de l’Agriculture n° 18 de 2021 sont le crédit, le partage des bénéfices, d’autres financements convenus (une subvention, par exemple) et d’autres partenariats dans des activités productives.

Avant la loi sur la création d’emplois, la loi sur les plantations imposait les 20 % à l’ensemble de la plantation, et une plantation qui n’a jamais rempli l’obligation selon les anciennes règles la doit toujours selon celles-ci. Le fonctionnement de ces programmes sur le terrain, et leurs défaillances, sont décrits dans l’article sur les petits planteurs et le plasma.

Par où commencer

• Demandez chaque document de la chaîne : la KKPR, l’autorisation environnementale avec son AMDAL, toute décision de déclassement forestier, la licence de plantation et l’arrêté du HGU avec son certificat.
• Superposez la carte du HGU, la zone de la licence, la carte des zones forestières et les blocs plantés, et dressez la liste de chaque bloc qui se trouve en dehors du HGU.
• Notez quand prend fin la durée du HGU et si les conditions de prolongation ou de renouvellement sont remplies aujourd’hui.
• Demandez comment l’obligation des 20 % a été remplie, et lisez les accords, les décisions sur les bénéficiaires et les procès-verbaux de remise.
• Additionnez la superficie de palmiers à huile de la société sur toutes ses plantations et comparez-la au plafond de 100 000 hectares.

Si vous achetez une plantation déjà en exploitation, les vérifications plus larges figurent dans l’article Acheter une plantation existante.