누산타라 인근 토지 매수: 먼저 확인할 것

누산타라 주변의 토지는 흔히 수도라는 이름의 힘을 앞세워 판매됩니다. 수도가 얼마나 빨리 성장하는지는 누산타라 아티클에서 다룹니다. 어느 쪽이든 필지 자체는 칼리만탄의 모든 토지에 적용되는 확인을 통과해야 하고, 여기에 수도 지역에만 적용되는 일련의 통제까지 더해집니다.

가장 중요한 통제는 단순합니다. 그 지역 안에서는 증서가 있는 토지든 없는 토지든 팔려면 누산타라 수도청(Otorita Ibu Kota Nusantara) 청장의 사전 승인이 필요합니다. 승인이 없으면 공무원은 증서를 작성할 수 없고, 양도를 매수자 명의로 등록할 수 없습니다.

수도의 규정이 적용되는 곳

국가 수도에 관한 2022년 법률 제3호는 2023년 법률 제21호로 개정되었으며, 수도의 범위를 동칼리만탄 Penajam Paser Utara군과 Kutai Kartanegara군의 일부에 걸친 육지 약 252,660헥타르와 바다 69,769헥타르로 정합니다. 남쪽은 발릭파판만과 발릭파판시, 동쪽은 마카사르 해협과 맞닿습니다. 육지는 핵심 행정구역을 포함하는 수도 지역 약 56,159헥타르와 개발 지역 약 196,501헥타르로 나뉩니다.

따라서 수도 인근이라는 이름으로 팔리는 토지가 사실은 수도 안에 있을 수도 있습니다. 필지의 좌표를 확보해 경계와 공간계획에 대조하십시오. 대조할 계획은 2022~2042년 수도 국가전략구역의 공간계획에 관한 2022년 대통령령 제64호와, 수도청장이 규정으로 정하는 상세 공간계획(Rencana Detail Tata Ruang, RDTR)입니다. 2023년 개정 이후 수도 안 모든 필지의 이용은 이 계획을 따라야 하며, 계획은 수도의 필요가 달라지면 재검토될 수 있습니다.

매매에는 수도청의 승인이 필요합니다

수도의 토지 취득과 토지 관리에 관한 2022년 대통령령 제65호는 과도하고 투기적인 거래를 막기 위해 토지 이전을 통제 아래 둡니다. 이 통제는 수도 전략구역 안의 등록된 토지와 등록되지 않은 토지 모두에 적용되며, 매매가 취할 수 있는 모든 형태를 포괄합니다. 토지 증서 작성관(PPAT)이 작성하는 증서, 공증인이 작성한 예비 매매 계약(perjanjian pengikatan jual beli, PPJB), 공증인이 인증하거나 등록한 사적 매매 문서, 그리고 그 밖의 모든 사적 매매 문서입니다.

모든 매매는 먼저 수도청장의 승인을 받아야 합니다. PPAT, 공증인, 면장(camat), 마을 이장은 이 승인이 나온 뒤에야 증서나 문서를 작성할 수 있습니다. 이는 수도 안의 모든 토지 권리 이전에 승인이 필요하다고 정한 2022년 법률 제3호 제16조를 실제로 이행하는 것입니다. 수도청은 수도 안의 토지를 우선 매수할 권리도 갖습니다. 미등록 토지도 여전히 등록할 수 있지만, 수도 지역이 정해진 뒤에 주인이 바뀐 토지라면 등록에도 수도청의 승인이 필요합니다.

수도청이 관리하는 토지

수도 자체의 토지는 산림 지역 해제와 토지 취득이라는 두 경로로 확보됩니다. 정부 용도로 쓰이는 토지는 사용권(Hak Pakai)으로 보유하는 국가 재산이 됩니다. 나머지는 수도청의 재산이 되고, 수도청은 그 위에 관리권(Hak Pengelolaan, HPL)을 가집니다. HPL은 팔 수 없습니다. 투자자는 수도청과 토지 이용 계약을 맺고, 법이 정한 기간 동안 HPL 위에 건축권(Hak Guna Bangunan, HGB), 재배권(Hak Guna Usaha, HGU), 또는 Hak Pakai를 받습니다.

2023년 법률 제21호는 수도 안의 주민 소유 토지도 인정합니다. 자유보유권과 그 밖의 등록된 권리, 그리고 토지법에 따라 권리를 가진 사람들이 보유한 토지입니다. 소유자는 그 권리를 유지하지만, 수도청은 계획에 맞게 토지를 재배치할 수 있습니다. 방법은 토지를 쓰고 있지 않은 곳에서는 취득, 직접 매입 또는 이주이고, 쓰고 있는 곳에서는 토지 통합입니다. 수도 안의 필지는 사업을 위해 취득되거나 토지 통합 과정에서 모양이 바뀔 수 있습니다.

토지 문서, 산림, 지난 사업권

수도 인근 필지가 토지 증서가 아니라 마을이나 면이 발급한 토지 확인서(Surat Keterangan Tanah, SKT)로 제시된다면, 권리가 아니라 검증해야 할 주장으로 대하십시오. 2021년 정부 규정 제18호에 따라, 2026년 2월 2일부터는 개인이 보유한 과거 관습지에 관한 오래된 서면 증거가 더 이상 권리를 증명하지 못하고 등록의 단서로만 쓰입니다. 수도 지역 안에서는 이런 문서에 의한 매매에도 수도청의 승인이 필요하며, 지역이 정해진 뒤에 주인이 바뀐 토지를 등록할 때도 마찬가지입니다. 이런 문서가 어떻게 작동하는지는 미등록 토지에서 설명합니다.

다음은 산림 지역 지위입니다. 2022년 대통령령 제65호는 수도 전략구역 안의 산림 지역을 수도 자체의 용도를 위해 해제하는 것을 규정하며, 해제는 주민 토지, 개인의 권리, 관습 공동체의 공동 권리를 존중해야 한다고 정합니다. 그곳의 산림 지역 안에 사람들이 거주하는 경우 수도청이 산림부의 도움을 받아 이를 정리합니다. 매도인이 가진 문서는 이 어느 것도 바꾸지 못합니다. 경계 밖에서는 일반 규정이 적용되며, 토지청은 보통 지정된 산림 지역 안의 토지에 대해서는 해제되기 전까지 증서를 발급하지 않습니다. 확인 방법은 산림 지역 지위 확인에서 설명합니다.

목재 사업권이나 조림 사업권이 현재 또는 과거에 그 필지를 덮고 있는지도 확인하십시오. 사업권은 국유림 위에 설정되므로, 그 안의 토지에 대한 문서가 증서로 바뀔 가능성은 낮고, 기간이 만료된 사업권의 토지도 지도상으로는 여전히 산림일 수 있습니다.

대금을 치르기 전에

• 필지의 좌표를 확보해 수도 경계 안에 있는지, 그곳에서 공간계획이 무엇을 허용하는지 확인하십시오.
• 경계 안이라면 수도청의 이전 승인을 손에 넣기 전에는 증서, PPJB, 문서에 서명하거나 계약금을 내지 마십시오.
• 증서가 발급된 토지만 사고, 토지 증서 확인 방법에 설명된 대로 PPAT를 통해 토지청에서 확인하며, 필지 도면이 현장과 일치하는지 보십시오.
• 산림 지역 지도와 필지를 덮는 사업권을 확인하고, 그 필지가 수도의 취득 계획이나 통합 계획에 들어가는지 물어보십시오.
• 마을 이장과 이웃에게 관습 공동체를 포함해 그 땅에 대해 다른 권리를 주장하는 사람이 누구인지 물어보십시오.