Acheter un terrain près de Nusantara : ce qu’il faut vérifier d’abord

Les terrains autour de Nusantara sont souvent commercialisés sur la seule force du nom de la capitale. La vitesse à laquelle la capitale se développe est traitée dans l’article sur Nusantara. Dans tous les cas, la parcelle elle-même doit passer les vérifications qui valent pour tout terrain au Kalimantan, plus une série de contrôles qui ne s’appliquent que sur le territoire de la capitale.

Le contrôle le plus important est simple. Sur ce territoire, la vente d’un terrain, titré ou non, requiert l’approbation préalable du chef de l’Autorité de la capitale Nusantara (Otorita Ibu Kota Nusantara). Sans elle, les responsables concernés ne peuvent pas établir l’acte et le transfert ne peut pas être enregistré à votre nom.

Là où s’appliquent les règles de la capitale

La loi n° 3 de 2022 sur la capitale de l’État, telle que modifiée par la loi n° 21 de 2023, fixe le territoire de la capitale à environ 252 660 hectares de terres et 69 769 hectares de mer, dans une partie des régences de Penajam Paser Utara et de Kutai Kartanegara, au Kalimantan oriental. Il jouxte la baie de Balikpapan et la ville de Balikpapan au sud, et le détroit de Makassar à l’est. Les terres se divisent en la zone de la capitale proprement dite, d’environ 56 159 hectares, qui comprend la zone gouvernementale centrale, et une zone de développement d’environ 196 501 hectares.

Un terrain vendu comme proche de la capitale peut donc fort bien se trouver à l’intérieur de celle-ci. Obtenez les coordonnées de la parcelle et comparez-les avec la limite et avec les plans d’aménagement : le règlement présidentiel n° 64 de 2022 sur le plan d’aménagement de la zone stratégique nationale de la capitale pour la période de 2022 à 2042, et les plans d’aménagement détaillés (Rencana Detail Tata Ruang, RDTR) que le chef de l’Autorité fixe par règlement. Depuis la modification de 2023, l’utilisation de chaque parcelle à l’intérieur de la capitale doit suivre ces plans, et ceux-ci peuvent être révisés à mesure que les besoins de la capitale évoluent.

Les ventes exigent l’approbation de l’Autorité

Le règlement présidentiel n° 65 de 2022 sur l’acquisition et la gestion des terres dans la capitale place les transferts de terres sous contrôle afin d’enrayer les transactions excessives et spéculatives. Le contrôle couvre les terres enregistrées et non enregistrées de la zone stratégique de la capitale, et toutes les formes que peut prendre une vente : un acte établi par un officier des actes fonciers (PPAT), un accord préliminaire de vente notarié (perjanjian pengikatan jual beli, PPJB), une lettre de vente privée légalisée ou enregistrée par un notaire, et toute autre lettre de vente privée.

Chaque vente requiert d’abord l’approbation du chef de l’Autorité. Les PPAT, les notaires, les chefs de sous-district (camat) et les chefs de village ne peuvent établir l’acte ou la lettre qu’une fois cette approbation donnée. Cela met en pratique l’article 16 de la loi n° 3 de 2022, selon lequel tout transfert de droits fonciers dans la capitale requiert cette approbation. L’Autorité dispose aussi d’un droit de priorité pour acheter des terres dans la capitale. Une terre non enregistrée peut encore l’être, mais si elle a changé de mains après la délimitation du territoire de la capitale, l’enregistrement requiert aussi l’approbation de l’Autorité.

Les terres que gère l’Autorité

Les terres propres de la capitale proviennent de deux sources : le déclassement de zones forestières et l’acquisition de terres. Les terres affectées à l’administration deviennent des biens de l’État détenus en droit d’usage (Hak Pakai). Le reste devient la propriété de l’Autorité, sur laquelle elle détient un droit de gestion (Hak Pengelolaan, HPL). Un HPL ne peut pas être vendu. Un investisseur signe avec l’Autorité une convention d’utilisation du terrain et reçoit un droit de construire (Hak Guna Bangunan, HGB), un droit d’exploitation agricole (Hak Guna Usaha, HGU) ou un Hak Pakai au-dessus du HPL, pour les durées que fixe la loi.

La loi n° 21 de 2023 reconnaît aussi les terres des habitants à l’intérieur de la capitale : la pleine propriété et les autres titres enregistrés, ainsi que les terres détenues par des personnes qui y ont droit selon le droit foncier. Les propriétaires conservent ces titres, mais l’Autorité peut réorganiser les terres pour les adapter aux plans, par acquisition, achat direct ou réinstallation lorsque la terre n’est pas utilisée, et par remembrement lorsqu’elle l’est. Une parcelle située dans la capitale peut être acquise pour un projet ou remodelée dans le cadre d’un remembrement.

Lettres, forêts et anciennes concessions

Si une parcelle proche de la capitale est proposée sur une lettre foncière de village ou de sous-district (Surat Keterangan Tanah, SKT) plutôt que sur un certificat, traitez-la comme une revendication à vérifier, et non comme un titre. Depuis le 2 février 2026, selon le règlement gouvernemental n° 18 de 2021, les anciens écrits relatifs à des terres autrefois coutumières détenues par des particuliers ne prouvent plus un droit et ne servent plus que d’indication pour l’enregistrement. Sur le territoire de la capitale, une vente sur lettre requiert aussi l’approbation de l’Autorité, de même que l’enregistrement d’une terre qui a changé de mains après la délimitation du territoire. L’article sur les terres non enregistrées explique le fonctionnement des lettres.

Vient ensuite le statut forestier. Le règlement présidentiel n° 65 de 2022 prévoit le déclassement de zones forestières à l’intérieur de la zone stratégique de la capitale pour l’usage propre de celle-ci, et précise que ce déclassement doit respecter les terres des habitants, les droits individuels et les droits communaux coutumiers. Là où des personnes occupent des terres à l’intérieur d’une zone forestière, l’Autorité règle la question avec l’aide du ministère des Forêts. La lettre d’un vendeur ne change rien à tout cela. Hors du périmètre, les règles habituelles s’appliquent, et le bureau foncier ne certifie normalement pas une terre située dans une zone forestière désignée tant qu’elle n’a pas été déclassée. L’article sur la vérification du statut forestier explique comment.

Vérifiez aussi si une concession de bois ou de forêt de plantation couvre la parcelle, aujourd’hui ou par le passé. Une concession repose sur une forêt d’État, si bien qu’une lettre portant sur un terrain situé dans une concession a peu de chances de devenir un jour un certificat, et une terre située dans une concession expirée peut rester de la forêt sur la carte.

Avant de payer

• Obtenez les coordonnées de la parcelle et vérifiez si elle se trouve à l’intérieur de la limite de la capitale et ce que le plan d’aménagement y autorise.
• À l’intérieur de la limite, ne signez ni acte, ni PPJB, ni lettre, et ne versez aucun acompte, tant que l’approbation de transfert de l’Autorité n’est pas en main.
• N’achetez que des terres certifiées, vérifiées au bureau foncier par l’intermédiaire d’un PPAT comme l’explique l’article sur la vérification d’un certificat foncier, avec un plan de parcelle conforme au terrain.
• Consultez la carte des zones forestières et toute concession portant sur la parcelle, et demandez si celle-ci relève d’un plan d’acquisition ou de remembrement de la capitale.
• Demandez au chef de village et aux voisins qui d’autre revendique la terre, communautés coutumières comprises.