कालिमंतान के बंदरगाहों के पास औद्योगिक और गोदाम की ज़मीन

कालिमंतान में औद्योगिक ज़मीन की कीमत इस बात से तय होती है कि वह किस-किससे जुड़ी है। संयंत्र या गोदाम को भारी ट्रकों के लायक सड़क, पहुँच में बंदरगाह या जेटी, अपनी खपत के लोड के बराबर बिजली और ऐसी ज़मीन चाहिए जो सूखी रहे। इन सब सुविधाओं वाले भूखंड कम हैं, और ज़्यादातर मुख्य बंदरगाहों के पास गिनती के एस्टेटों और क्षेत्रों में हैं।

बाक़ी फ़ैसला कागज़ात करते हैं। जो भूखंड किसी और उपयोग के लिए ज़ोन किया गया हो, या ऐसे अधिकार पर टिका हो जिसका नवीनीकरण नहीं हो सकता, वह औद्योगिक ज़मीन नहीं है, उसकी लोकेशन चाहे जितनी अच्छी हो।

एस्टेट, क्षेत्र और उनके बाहर की ज़मीन

उद्योग कानून (2014 का कानून संख्या 3) के तहत कारखाना औद्योगिक एस्टेट के भीतर होना चाहिए। अगर किसी ज़िले या शहर में एस्टेट न हो या उसमें भूखंड न बचे हों, तो कारखाना उसके बाहर भी हो सकता है, लेकिन तब उसे ऐसे क्षेत्र में होना होगा जिसे भू-उपयोग योजना ने उद्योग के लिए अलग रखा हो। जिन छोटे और मध्यम संयंत्रों से व्यापक प्रदूषण का जोखिम नहीं है, उन्हें भी छूट है, और उन संयंत्रों को भी जो विशेष कच्चे माल का उपयोग करते हैं या अपनी प्रक्रिया के लिए किसी विशेष स्थान की ज़रूरत रखते हैं। एस्टेटों का संचालन औद्योगिक ज़ोनिंग पर 2024 के सरकारी विनियम संख्या 20 से होता है, जिसने औद्योगिक एस्टेटों पर 2015 के नियमों की जगह ली।

विशेष आर्थिक क्षेत्र (Kawasan Ekonomi Khusus, KEK) अपने अलग सरकारी विनियम से बनता है और उसके अपने कर और सीमा शुल्क संबंधी प्रोत्साहन होते हैं। गोदाम एस्टेट के बाहर वहाँ बन सकता है जहाँ भू-उपयोग योजना गोदाम की अनुमति देती हो।

एस्टेट और क्षेत्र कहाँ हैं

बालिकपापन खाड़ी पर करियांगाऊ शहर का औद्योगिक एस्टेट है, जिसके भीतर एक कंटेनर बंदरगाह है। 2012 में योजनाबद्ध विस्तार, जो विकास क्षेत्र को करीब 5,000 हेक्टेयर तक ले जाता, पर खाड़ी के मैंग्रोव और उसके उत्तरी ओर स्थित सुंगई वाइन संरक्षित वन को लेकर आपत्तियाँ उठीं। पूछें कि भूखंड किस चरण में आता है और संरक्षित ज़मीन से कितना पास है। बालिकपापन के बाज़ार पर अलग से एक लेख है।

पूर्व कुताई ज़िले में स्थित मालोय बातुता ट्रांस कालिमंतान विशेष आर्थिक क्षेत्र 2014 के सरकारी विनियम संख्या 85 से पाम ऑयल प्रसंस्करण, ऊर्जा और लॉजिस्टिक्स के लिए बनाया गया था। इसे 2019 में चालू घोषित किया गया। इस पर निर्भर होने से पहले इसकी स्थिति और प्रोत्साहनों की पुष्टि विशेष आर्थिक क्षेत्रों की राष्ट्रीय परिषद से कर लें।

उत्तर कालिमंतान के बुलुंगन तट पर, राष्ट्रीय रणनीतिक परियोजनाओं के सरकारी रजिस्टर में तानाह कुनिंग औद्योगिक एस्टेट दर्ज है, जो निजी पैसे से बनना है और तैयारी के चरण में है। भुगतान करने से पहले देखें कि क्या बना है और किन भूखंडों का टाइटल है।

पोंटियानाक के उत्तर में मेम्पावा ज़िले के तट पर किजिंग, पोंटियानाक बंदरगाह का एक टर्मिनल है। यह 9 अगस्त 2022 को कंटेनरों और कच्चे पाम ऑयल, बॉक्साइट और एल्यूमिना जैसे बल्क कार्गो के लिए खुला, और सरकार ने इसके आसपास की ज़मीन को उद्योग के लिए जगह के रूप में पेश किया।

दक्षिण कालिमंतान में तानाह बुम्बू ज़िले का मुख्यालय बातुलिचिन कोयले की शिपिंग का केंद्र है, और राष्ट्रीय रणनीतिक परियोजनाओं की सूची में वहाँ एक औद्योगिक एस्टेट प्रस्तावित है। 13 जून 2024 को हस्ताक्षरित 2024 के सरकारी विनियम संख्या 26 ने उसी ज़िले के सिम्पांग अम्पात उप-ज़िले में 668.3 हेक्टेयर पर सेतांगा विशेष आर्थिक क्षेत्र बनाया।

सबसे पहले ज़ोनिंग

हर कारोबारी स्थान के लिए भू-उपयोग की मंज़ूरी (Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang, KKPR) चाहिए, जो कारोबार लाइसेंस से पहले ऑनलाइन लाइसेंसिंग प्रणाली (Online Single Submission, OSS) से मिलती है। 2021 का सरकारी विनियम संख्या 21 दो रास्ते तय करता है। जहाँ इलाक़े की विस्तृत भू-उपयोग योजना (Rencana Detail Tata Ruang, RDTR) है, वहाँ आपको उसी से मिलान करके पुष्टि मिलती है। जहाँ RDTR नहीं है, वहाँ आपको ऐसी मंज़ूरी मिलती है जिसे ज़िले, प्रांत और राष्ट्र की योजनाओं के आधार पर परखा जाता है, और जिसके साथ भूमि कार्यालय की तकनीकी राय होती है। जेटी या तटीय जल में किसी भी और चीज़ के लिए समुद्री स्थान के उपयोग की अलग मंज़ूरी चाहिए।

KKPR में अनुमत उपयोग, भूखंड का वह हिस्सा जिस पर निर्माण हो सकता है और कुल अनुमत फ़्लोर एरिया लिखा होता है। अगर ज़मीन निर्धारित वन क्षेत्र में है, तो उसके ऊपर वन नियम भी लागू होते हैं, और वन क्षेत्र की स्थिति की जाँच में बताया गया है कि कैसे।

एस्टेट में टाइटल: HPL के ऊपर HGB

2021 के सरकारी विनियम संख्या 18 के तहत राज्य की ज़मीन पर प्रबंधन का अधिकार (Hak Pengelolaan, HPL) सिर्फ़ सरकारी निकायों, सरकारी और क्षेत्रीय उद्यमों, भूमि बैंक एजेंसी और केंद्र सरकार द्वारा नियुक्त निकायों को मिल सकता है। इनमें से किसी के संचालित एस्टेट में आपको आम तौर पर संचालक के HPL के ऊपर निर्माण का अधिकार (Hak Guna Bangunan, HGB) मिलता है। निजी एस्टेट कंपनी आम तौर पर HPL नहीं रख सकती, इसलिए निजी एस्टेट में आपको आम तौर पर उसके अपने HGB का विभाजित अंश मिलता है। इंडोनेशियाई कंपनी, विदेशी स्वामित्व वाली कंपनी (PT PMA) समेत, HGB रख सकती है। विदेशी व्यक्ति नहीं रख सकता।

HPL के ऊपर HGB अधिकतम 30 साल चलता है, उसे अधिकतम 20 साल बढ़ाया जा सकता है और अधिकतम 30 साल के लिए नवीनीकृत किया जा सकता है। अवधि-विस्तार और नवीनीकरण के लिए HPL धारक की सहमति चाहिए, और ये तभी दिए जा सकते हैं जब ज़मीन का उपयोग तय उद्देश्य के अनुसार हो रहा हो। आख़िरी अवधि खत्म होने पर ज़मीन HPL धारक को लौट जाती है।

HPL धारक के साथ भूमि-उपयोग समझौते (perjanjian pemanfaatan tanah) का वज़न प्रमाणपत्र जितना ही है। विनियम के अनुसार उसमें आपके अधिकार की अवधि, अवधि-विस्तार, नवीनीकरण, हस्तांतरण और बंधक, सालाना शुल्क और अधिकार खत्म होने पर ज़मीन और इमारतों का क्या होगा, यह दर्ज होना चाहिए। अलग-अलग अधिकारों की तुलना भूमि अधिकारों की गाइड में है।

बिजली, पानी, पहुँच और बाढ़

बिजली अक्सर पहली अड़चन होती है। सरकारी बिजली कंपनी (PLN) से लिखित में पूछें कि वह साइट पर कितना लोड दे सकती है और कब से। जहाँ वह नहीं दे सकती, वहाँ संयंत्र को अपने जनरेटर चाहिए, जिनका अपना लाइसेंस और ईंधन खर्च होता है।

फिर पानी का सवाल आता है। पता करें कि एस्टेट प्रक्रिया के लिए पानी देता है या आपको अपना स्रोत और उसे निकालने की अनुमति चाहिए होगी।

पहुँच का मतलब है आपके सबसे भारी ट्रक के लिए सड़क की श्रेणी और पुलों की सीमाएँ, और भाटे के समय जेटी पर पानी की गहराई। सूखे मौसम में जलस्तर गिरने पर नदी किनारे की साइटों तक बार्ज की पहुँच बंद हो सकती है।

बाढ़ अक्सर ठीक करने के लिहाज़ से सबसे महँगी समस्या होती है। डेल्टा और तटीय साइटें नीची होती हैं और पीट मिट्टी बोझ पड़ने पर धँसती है। जो भूखंड सूखे मौसम में सूखा रहता है, वह बरसात के मौसम में पानी में खड़ा मिल सकता है।

हस्ताक्षर से पहले

• अपने ठीक उपयोग के लिए KKPR लें, या लिखित पुष्टि लें कि एस्टेट की मंज़ूरियाँ उसे कवर करती हैं।
• प्रमाणपत्र और भूमि-उपयोग समझौते को साथ-साथ पढ़ें, और अगले अवधि-विस्तार तक बचे सालों की गिनती करें।
• संचालक से उसके शुल्क, सेवा शुल्क और आगे किराए पर देने व हस्तांतरण के नियम पूछें।
• बिजली, पानी और जल-निकासी पर लिखित जवाब सेवा देने वालों से ही लें।
• बरसात के मौसम में ज्वार के समय जाकर देखें, और उस रास्ते पर गाड़ी चलाकर देखें जिससे आपका सबसे भारी ट्रक गुज़रेगा।