Lahan industri dan gudang di dekat pelabuhan Kalimantan

Nilai lahan industri di Kalimantan ditentukan oleh apa yang terhubung dengannya. Pabrik atau gudang membutuhkan jalan yang kuat menahan truk berat, pelabuhan atau dermaga yang terjangkau, listrik pada beban yang dibutuhkannya, dan tanah yang tetap kering. Bidang tanah yang punya semuanya langka, dan sebagian besar berada di segelintir kawasan industri dan zona dekat pelabuhan utama.

Sisanya ditentukan oleh dokumen. Bidang tanah yang zonasinya untuk keperluan lain, atau dipegang dengan hak yang tidak dapat Anda perbarui, bukan lahan industri, sebaik apa pun lokasinya.

Kawasan industri, zona, dan lahan di luarnya

UU Perindustrian (UU Nomor 3 Tahun 2014) mewajibkan pabrik berada di dalam kawasan industri. Pabrik boleh berada di luar kawasan industri jika kabupaten atau kotanya tidak memiliki kawasan industri atau tidak punya lahan tersisa, tetapi pabrik itu harus berada di wilayah yang dicadangkan rencana tata ruang untuk industri. Industri kecil dan menengah yang tidak berisiko menimbulkan pencemaran luas juga dikecualikan, begitu pula industri yang memakai bahan baku khusus atau memerlukan lokasi khusus bagi prosesnya. Kawasan industri diatur oleh Peraturan Pemerintah Nomor 20 Tahun 2024 tentang perwilayahan industri, yang menggantikan aturan tahun 2015 tentang kawasan industri.

Kawasan Ekonomi Khusus (KEK) dibentuk dengan peraturan pemerintahnya sendiri dan disertai insentif pajak dan kepabeanan tersendiri. Gudang boleh berada di luar kawasan industri di mana pun rencana tata ruang mengizinkan pergudangan.

Letak kawasan industri dan zona

Kariangau, di Teluk Balikpapan, adalah kawasan industri kota itu, dengan pelabuhan peti kemas di dalamnya. Perluasan yang direncanakan pada 2012, menjadi area pengembangan seluas sekitar 5.000 hektare, menuai keberatan terkait mangrove di teluk dan Hutan Lindung Sungai Wain di sisi utaranya. Tanyakan di fase mana sebuah bidang tanah berada dan seberapa dekat dengan kawasan lindung. Pasar properti Balikpapan punya artikelnya sendiri.

KEK Maloy Batuta Trans Kalimantan, di Kabupaten Kutai Timur, dibentuk dengan Peraturan Pemerintah Nomor 85 Tahun 2014 untuk pengolahan kelapa sawit, energi, dan logistik. KEK ini dinyatakan beroperasi pada 2019. Pastikan status dan insentifnya kepada Dewan Nasional Kawasan Ekonomi Khusus sebelum mengandalkannya.

Di pesisir Bulungan, Kalimantan Utara, daftar proyek strategis nasional pemerintah mencantumkan Kawasan Industri Tanah Kuning, yang akan dibangun dengan dana swasta, pada tahap persiapan. Periksa apa yang sudah dibangun dan bidang tanah mana yang sudah bersertifikat sebelum Anda membayar.

Kijing, di pesisir Kabupaten Mempawah di utara Pontianak, adalah terminal dari Pelabuhan Pontianak. Terminal ini dibuka pada 9 Agustus 2022 untuk peti kemas dan kargo curah seperti minyak sawit mentah, bauksit, dan alumina, dan pemerintah memaparkan lahan di sekitarnya sebagai ruang untuk industri.

Batulicin, ibu kota Kabupaten Tanah Bumbu di Kalimantan Selatan, adalah pusat pengapalan batu bara dengan kawasan industri yang direncanakan dalam daftar proyek strategis nasional. Peraturan Pemerintah Nomor 26 Tahun 2024, yang ditandatangani pada 13 Juni 2024, membentuk KEK Setangga di atas lahan 668,3 hektare di Kecamatan Simpang Empat, kabupaten yang sama.

Zonasi lebih dulu

Setiap lokasi usaha memerlukan persetujuan pemanfaatan ruang, yaitu Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang (KKPR), yang diperoleh melalui sistem perizinan daring (Online Single Submission, OSS) sebelum izin usaha. Peraturan Pemerintah Nomor 21 Tahun 2021 menetapkan dua jalur. Jika wilayahnya memiliki Rencana Detail Tata Ruang (RDTR), Anda mendapat konfirmasi yang diperiksa berdasarkan RDTR itu. Jika tidak ada RDTR, Anda mendapat persetujuan yang dinilai berdasarkan rencana tata ruang kabupaten, provinsi, dan nasional, dengan pertimbangan teknis dari kantor pertanahan. Dermaga, atau apa pun di perairan pesisir, memerlukan persetujuan terpisah untuk pemanfaatan ruang laut.

KKPR menyatakan peruntukan yang diizinkan, porsi bidang tanah yang boleh dibangun, dan total luas lantai yang diperbolehkan. Jika tanahnya berada di kawasan hutan yang telah ditetapkan, aturan kehutanan berlaku di atasnya, dan memeriksa status kawasan hutan menjelaskan caranya.

Hak atas tanah di kawasan industri: HGB di atas HPL

Menurut Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021, Hak Pengelolaan (HPL) atas tanah negara hanya dapat diberikan kepada badan pemerintah, badan usaha milik negara dan daerah, Badan Bank Tanah, dan badan yang ditunjuk pemerintah pusat. Di kawasan industri yang dikelola salah satu dari mereka, Anda biasanya memperoleh Hak Guna Bangunan (HGB) di atas HPL pengelola. Perusahaan kawasan industri swasta umumnya tidak dapat memegang HPL, sehingga di kawasan industri swasta Anda biasanya mendapat pecahan dari HGB milik perusahaan itu sendiri. Perusahaan Indonesia, termasuk perusahaan milik asing (PT PMA), dapat memegang HGB. Orang asing perseorangan tidak bisa.

HGB di atas HPL berlaku paling lama 30 tahun, dapat diperpanjang paling lama 20 tahun, dan diperbarui paling lama 30 tahun. Perpanjangan dan pembaruan memerlukan persetujuan pemegang HPL dan dapat diberikan setelah tanah dimanfaatkan sesuai peruntukannya. Ketika masa terakhir berakhir, tanah kembali kepada pemegang HPL.

Perjanjian pemanfaatan tanah dengan pemegang HPL sama pentingnya dengan sertifikat. Peraturan mewajibkan perjanjian itu memuat jangka waktu, perpanjangan, pembaruan, pengalihan, dan pembebanan Hak Tanggungan atas hak Anda, biaya tahunan, serta nasib tanah dan bangunan ketika hak itu berakhir. Panduan hak atas tanah membandingkan jenis-jenis hak tersebut.

Listrik, air, akses, dan banjir

Listrik sering menjadi kendala pertama. Tanyakan secara tertulis kepada Perusahaan Listrik Negara (PLN) berapa beban yang dapat dipasoknya di lokasi itu dan mulai kapan. Jika PLN tidak sanggup, pabrik memerlukan pembangkit sendiri, dengan izin dan biaya bahan bakar tersendiri.

Berikutnya adalah air. Cari tahu apakah kawasan industri menyediakan air proses, atau apakah Anda memerlukan sumber sendiri dan izin untuk mengambilnya.

Akses berarti kelas jalan dan batas jembatan untuk truk terberat Anda, serta kedalaman air di dermaga saat surut. Lokasi di tepi sungai bisa kehilangan akses tongkang ketika permukaan air turun pada musim kemarau.

Banjir sering kali menjadi masalah termahal untuk diperbaiki. Lokasi di delta dan pesisir letaknya rendah, dan gambut mengalami penurunan di bawah beban. Bidang tanah yang kering pada musim kemarau bisa tergenang pada musim hujan.

Sebelum Anda menandatangani

• Dapatkan KKPR untuk penggunaan Anda yang tepat, atau konfirmasi tertulis bahwa persetujuan kawasan industri mencakupnya.
• Baca sertifikat dan perjanjian pemanfaatan tanah bersamaan, dan hitung berapa tahun yang tersisa sebelum perpanjangan berikutnya.
• Tanyakan kepada pengelola soal tarif, biaya layanan, serta aturan penyewaan kembali dan pengalihan.
• Minta jawaban tertulis tentang listrik, air, dan drainase langsung dari penyedianya.
• Kunjungi lokasi saat air pasang pada musim hujan, dan lalui sendiri rute yang akan ditempuh truk terberat Anda.