Membeli dari pengembang: PPJB, AJB, dan risiko di antara keduanya

Rumah yang dibeli dari pengembang berpindah tangan dalam dua langkah. Perjanjian Pendahuluan Jual Beli (PPJB) mengikat Anda dan pengembang selama rumah dibangun dan hak atas tanahnya disiapkan. Akta Jual Beli (AJB) adalah dokumen yang memindahkan hak atas tanah itu kepada Anda.

Sebagian besar uang biasanya dibayarkan di antara keduanya, ketika Anda baru memegang kontrak, belum hak atas tanah. Perlindungan Anda adalah apa yang tertulis dalam peraturan dan dalam PPJB.

Dua dokumen dengan fungsi berbeda

Peraturan Pemerintah Nomor 12 Tahun 2021 tentang perumahan mendefinisikan PPJB sebagai kesepakatan antara pengembang dan pembeli untuk sebuah rumah atau unit apartemen, yang dibuat di hadapan notaris. Untuk rumah tapak dan rumah deret, PPJB dapat ditandatangani selama bangunan masih dibangun. Untuk apartemen, PPJB dapat dibuat sebelum konstruksi dimulai.

PPJB memberi Anda hak tuntut terhadap pengembang. Hanya akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang memungkinkan kantor pertanahan mendaftarkan penjualan, menurut Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang pendaftaran tanah. PPAT memiliki waktu tujuh hari kerja sejak penandatanganan untuk menyampaikan AJB ke kantor pertanahan, yang kemudian mencatat Anda sebagai pemegang hak.

Untuk apartemen, UU Rumah Susun (UU Nomor 20 Tahun 2011) hanya mengizinkan AJB setelah gedung selesai, artinya Sertifikat Laik Fungsi (SLF) dan sertifikat hak milik atas satuan rumah susun sudah diterbitkan.

Apa yang harus dimiliki pengembang lebih dulu

Untuk memasarkan rumah yang belum selesai, pengembang setidaknya memerlukan surat keterangan rencana kota dari pemerintah kota atau kabupaten tentang peruntukan tanah, sertifikat tanah atas namanya sendiri atau atas nama pemilik tanah yang menjadi mitranya, pernyataan jelas tentang hak atas tanah yang akan Anda terima, Persetujuan Bangunan Gedung (PBG), dan surat dukungan dari bank atau lembaga lain yang menopang pembangunan. Brosur harus mencantumkan nomor dokumen-dokumen itu. Pengembang bertanggung jawab atas apa yang disampaikan agen penjualannya kepada Anda, dan dinas perumahan kota atau kabupaten mengawasi pemenuhan syarat-syarat ini.

PPJB sendiri baru dapat ditandatangani setelah pengembang memenuhi lima syarat:

• kepemilikan tanah, dibuktikan dengan sertifikat yang diperlihatkan kepada Anda saat penandatanganan
• hal-hal yang diperjanjikan, termasuk kondisi rumah dan apakah tanahnya menjadi agunan pinjaman
• PBG, dengan salinan yang dilegalisasi diberikan kepada Anda saat penandatanganan
• prasarana: setidaknya jalan dan drainase sudah dibangun, disertai pernyataan pengembang tentang listrik dan air
• pembangunan sudah mencapai paling sedikit 20%, yaitu 20% dari seluruh unit pada suatu kawasan perumahan atau dari volume konstruksi gedung apartemen, dibenarkan oleh laporan konsultan pengawas

Anda dapat mempelajari rancangan PPJB selama paling sedikit tujuh hari kerja sebelum menandatanganinya.

Apa kata aturan tentang uang Anda

Apa pun yang Anda bayarkan selama masa pemasaran dihitung sebagai bagian dari harga, dan pengembang kemudian wajib memberi Anda tiga jadwal: pembangunan, penandatanganan PPJB, serta AJB beserta serah terima. Jika pengembang melewati tanggal pembangunan atau tanggal PPJB, Anda dapat membatalkan dan menerima seluruh pembayaran kembali. Jika Anda membatalkan padahal pengembang tidak bersalah, pengembang mengembalikan dana Anda setelah dikurangi potongan yang ditetapkan peraturan sebesar tidak kurang dari 20% dari yang telah Anda bayar, ditambah pajak yang sudah diperhitungkan. Artinya 20% adalah batas bawah, jadi baca klausul pembatalan sebelum Anda membayar uang tanda jadi. Potongannya 10% jika bank menolak pengajuan kredit pemilikan rumah (KPR) Anda. Pengembalian dana jatuh tempo dalam 30 hari kalender sejak surat pembatalan ditandatangani, dengan denda 0,1% dari jumlah itu untuk setiap hari keterlambatan.

Pengembang tidak boleh menarik lebih dari 80% harga sebelum syarat-syarat PPJB dipenuhi. Setelah PPJB, pembatalan yang disebabkan pengembang berarti pembayaran Anda dikembalikan. Pembatalan yang disebabkan oleh Anda membuat Anda kehilangan seluruh pembayaran jika jumlahnya 10% dari harga atau kurang, dan sebesar 10% dari harga jika Anda telah membayar lebih.

Dari sertifikat induk ke hak atas tanah Anda

Pada sebuah kawasan perumahan, pengembang biasanya memegang satu sertifikat atas seluruh lahan, sering kali berupa Hak Guna Bangunan (HGB). Sebelum bidang tanah Anda dapat dijual dengan akta, sertifikat induk itu harus dipecah, dan setiap bidang memperoleh surat ukur, buku tanah, dan sertifikatnya sendiri. Jika sertifikat induk dibebani Hak Tanggungan kepada bank pengembang, pemecahan memerlukan persetujuan tertulis bank. Menurut UU Hak Tanggungan (UU Nomor 4 Tahun 1996), bidang-bidang tanah dapat dilepaskan dari Hak Tanggungan satu per satu hanya jika akta pemberian Hak Tanggungan mengizinkannya, jadi minta untuk melihat klausul itu.

Saat serah terima, minta SLF, yang diterbitkan pemerintah daerah menurut Peraturan Pemerintah Nomor 16 Tahun 2021 untuk memastikan bangunan layak digunakan. Setelah itu, pajak yang diuraikan dalam biaya membeli properti dibayar, AJB ditandatangani, dan kantor pertanahan mendaftarkan hak atas tanah atas nama Anda. Pembeli asing justru memperoleh Hak Pakai, seperti dijelaskan dalam membeli properti sebagai orang asing.

Ketika pengembang macet

Proyek yang macet biasanya berarti pembangunan melambat, tanggal PPJB terlewati, atau rumah sudah jadi tetapi sertifikat induk belum dipecah, sehingga tidak ada AJB. Anda dapat menempati rumah yang sudah jadi dengan PPJB, tetapi Anda tidak dapat menjualnya dengan akta atau menjaminkannya ke bank sebelum hak atas tanah menjadi milik Anda.

Upaya hukum Anda dimulai dari PPJB, yang wajib mencakup tanggal serah terima, pembatalan, dan penyelesaian sengketa. Selain itu, Anda dapat mengajukan gugatan di pengadilan negeri atau di Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen (BPSK). Jika pengembang masuk ke penundaan kewajiban pembayaran utang (PKPU) atau kepailitan menurut Undang-Undang Nomor 37 Tahun 2004, pembeli yang hanya memegang PPJB biasanya berstatus kreditur konkuren, dan bank yang memegang Hak Tanggungan atas tanah itu dibayar lebih dahulu dari hasil tanah tersebut.

Sebelum Anda menandatangani

• Minta PPAT memeriksa sertifikat induk di kantor pertanahan, termasuk Hak Tanggungan, seperti diuraikan dalam cara memeriksa sertifikat tanah, dan cocokkan nomor dokumen dalam brosur dengan dokumen aslinya.
• Minta notaris mencatatkan PPJB di kantor pertanahan, sebagaimana diperbolehkan Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021.
• Kaitkan setiap pembayaran dengan tahap yang bisa Anda lihat: PPJB, capaian dalam laporan konsultan, serah terima beserta SLF, dan pembayaran terakhir pada saat AJB.
• Bayar hanya ke rekening perusahaan pengembang, jangan ke agen, dan simpan setiap kuitansi.
• Cantumkan jenis hak atas tanah dan tanggal terbitnya sertifikat bidang tanah dalam PPJB, dengan denda jika salah satunya tidak dipenuhi.