การซื้อจากผู้พัฒนาโครงการ: PPJB, AJB และความเสี่ยงระหว่างสองขั้นตอน

บ้านที่ซื้อจากผู้พัฒนาโครงการเปลี่ยนมือในสองขั้นตอน สัญญาซื้อขายเบื้องต้น (Perjanjian Pendahuluan Jual Beli, PPJB) ผูกพันคุณและผู้พัฒนาโครงการระหว่างที่บ้านกำลังก่อสร้างและมีการเตรียมสิทธิ์ในที่ดิน ส่วนหนังสือสัญญาซื้อขาย (Akta Jual Beli, AJB) คือเอกสารที่โอนสิทธิ์ในที่ดินมาเป็นของคุณ

เงินส่วนใหญ่มักจ่ายในช่วงระหว่างสองขั้นตอนนี้ ขณะที่คุณถือเพียงสัญญา ไม่ใช่สิทธิ์ในที่ดิน สิ่งที่คุ้มครองคุณคือสิ่งที่ระเบียบและ PPJB กำหนดไว้

เอกสารสองฉบับที่มีหน้าที่ต่างกัน

ระเบียบรัฐบาลเลขที่ 12 ปี 2021 ว่าด้วยที่อยู่อาศัยนิยาม PPJB ว่าเป็นข้อตกลงระหว่างผู้พัฒนาโครงการกับผู้ซื้อสำหรับบ้านหรือห้องชุดในอพาร์ตเมนต์ ซึ่งทำต่อหน้าโนตารี สำหรับบ้านแนวราบและบ้านแถว สามารถลงนามได้ระหว่างที่กำลังก่อสร้าง ส่วนอพาร์ตเมนต์ทำได้ก่อนเริ่มก่อสร้าง

PPJB ให้คุณมีสิทธิ์เรียกร้องต่อผู้พัฒนาโครงการ มีเพียงหนังสือสัญญาที่จัดทำโดยเจ้าหน้าที่ทำเอกสารที่ดิน (Pejabat Pembuat Akta Tanah, PPAT) เท่านั้นที่ทำให้สำนักงานที่ดินจดทะเบียนการขายได้ ตามระเบียบรัฐบาลเลขที่ 24 ปี 1997 ว่าด้วยการจดทะเบียนที่ดิน PPAT มีเวลาเจ็ดวันทำการนับจากวันลงนามเพื่อส่ง AJB ไปยังสำนักงานที่ดิน ซึ่งจะบันทึกชื่อคุณเป็นผู้ถือสิทธิ์

สำหรับอพาร์ตเมนต์ กฎหมายว่าด้วยอาคารชุด (กฎหมายเลขที่ 20 ปี 2011) อนุญาตให้ทำ AJB ได้ก็ต่อเมื่ออาคารเสร็จแล้ว คือมีการออกใบรับรองความเหมาะสมในการใช้งาน (Sertifikat Laik Fungsi, SLF) และใบรับรองกรรมสิทธิ์ห้องชุดแล้ว

สิ่งที่ผู้พัฒนาโครงการต้องมีก่อน

การทำตลาดบ้านที่ยังสร้างไม่เสร็จ ผู้พัฒนาโครงการต้องมีอย่างน้อยหนังสือชี้แจงแผนผังจากเมืองหรือเขตเกี่ยวกับการใช้ประโยชน์ที่ดินที่กำหนดไว้ ใบรับรองสิทธิ์ในที่ดินในนามของตนเองหรือของเจ้าของที่ดินที่ร่วมโครงการ หนังสือระบุชัดเจนว่าคุณจะได้รับสิทธิ์ในที่ดินประเภทใด ใบอนุมัติอาคาร (Persetujuan Bangunan Gedung, PBG) และหนังสือสนับสนุนจากธนาคารหรือสถาบันอื่นที่หนุนหลังการก่อสร้าง โบรชัวร์ต้องระบุหมายเลขของเอกสารเหล่านี้ ผู้พัฒนาโครงการต้องรับผิดชอบต่อสิ่งที่ตัวแทนขายบอกคุณ และหน่วยงานด้านที่อยู่อาศัยของเมืองหรือเขตกำกับดูแลเงื่อนไขเหล่านี้

การลงนาม PPJB ทำได้ก็ต่อเมื่อผู้พัฒนาโครงการปฏิบัติตามเงื่อนไขห้าข้อต่อไปนี้ครบแล้ว

• ความเป็นเจ้าของที่ดิน ซึ่งพิสูจน์ด้วยใบรับรองที่แสดงให้คุณดูเมื่อลงนาม
• เรื่องที่ตกลงกัน รวมถึงสภาพของบ้านและการที่ที่ดินเป็นหลักประกันเงินกู้หรือไม่
• PBG โดยมอบสำเนาที่รับรองความถูกต้องให้คุณเมื่อลงนาม
• โครงสร้างพื้นฐาน อย่างน้อยต้องสร้างถนนและระบบระบายน้ำแล้ว พร้อมคำชี้แจงของผู้พัฒนาโครงการเรื่องไฟฟ้าและน้ำประปา
• ก่อสร้างแล้วอย่างน้อย 20% หมายถึง 20% ของยูนิตทั้งหมดในโครงการบ้านจัดสรร หรือของปริมาณงานก่อสร้างของอาคารอพาร์ตเมนต์ ซึ่งยืนยันด้วยรายงานของที่ปรึกษาควบคุมงาน

คุณมีสิทธิ์ศึกษาร่าง PPJB อย่างน้อยเจ็ดวันทำการก่อนลงนาม

กฎเกณฑ์ว่าด้วยเงินของคุณ

เงินที่คุณจ่ายในช่วงการตลาดถือเป็นส่วนหนึ่งของราคา และผู้พัฒนาโครงการต้องให้กำหนดการสามเรื่องแก่คุณ คือ การก่อสร้าง การลงนาม PPJB และการลงนาม AJB พร้อมการส่งมอบ หากผู้พัฒนาโครงการพลาดกำหนดวันก่อสร้างหรือวันลงนาม PPJB คุณยกเลิกและขอเงินคืนได้ทั้งหมด หากคุณยกเลิกโดยที่ผู้พัฒนาโครงการไม่มีความผิด ผู้พัฒนาโครงการจะคืนเงินให้หลังหักเงินที่ระเบียบกำหนดไว้ไม่ต่ำกว่า 20% ของที่คุณจ่ายแล้ว รวมกับภาษีที่คำนวณไปแล้ว นั่นทำให้ 20% เป็นเกณฑ์ขั้นต่ำ จึงควรอ่านข้อสัญญาเรื่องการยกเลิกก่อนจ่ายค่าจอง ส่วนที่หักเป็น 10% หากธนาคารไม่อนุมัติสินเชื่อบ้านของคุณ การคืนเงินต้องทำภายใน 30 วันตามปฏิทินนับจากวันที่หนังสือยกเลิกที่ลงนามแล้ว โดยมีค่าปรับ 0.1% ของจำนวนเงินต่อวันที่ล่าช้า

ก่อนที่ผู้พัฒนาโครงการจะปฏิบัติตามเงื่อนไขของ PPJB ครบ ผู้พัฒนาโครงการเรียกเก็บเงินเกิน 80% ของราคาไม่ได้ หลังลงนาม PPJB หากการยกเลิกเกิดจากผู้พัฒนาโครงการ คุณจะได้เงินที่จ่ายไปคืน หากเกิดจากคุณ คุณจะเสียเงินทั้งหมดที่จ่ายไปหากเป็นจำนวนไม่เกิน 10% ของราคา และเสีย 10% ของราคาหากคุณจ่ายไปมากกว่านั้น

จากใบรับรองฉบับแม่ถึงสิทธิ์ในที่ดินของคุณ

ในโครงการบ้านจัดสรร ผู้พัฒนาโครงการมักถือใบรับรองฉบับเดียวครอบคลุมทั้งผืน ซึ่งมักเป็น สิทธิ์ในการก่อสร้าง (Hak Guna Bangunan, HGB) ก่อนที่แปลงของคุณจะขายด้วยหนังสือสัญญาได้ ต้องแยกใบรับรองฉบับแม่ออกก่อน และแต่ละแปลงจะมีหนังสือรังวัด รายการในสมุดทะเบียนที่ดิน และใบรับรองของตนเอง หากใบรับรองฉบับแม่ถูกจำนอง (Hak Tanggungan) ไว้กับธนาคารของผู้พัฒนาโครงการ การแยกแปลงต้องได้รับความยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรจากธนาคาร ตามกฎหมายว่าด้วยการจำนอง (กฎหมายเลขที่ 4 ปี 1996) แปลงที่ดินจะปลดจากการจำนองได้ทีละแปลงก็ต่อเมื่อหนังสือสัญญาจำนองอนุญาตไว้ จึงควรขอดูข้อสัญญานั้น

เมื่อส่งมอบ ให้ขอ SLF ซึ่งรัฐบาลท้องถิ่นออกให้ตามระเบียบรัฐบาลเลขที่ 16 ปี 2021 เพื่อยืนยันว่าอาคารเหมาะสมที่จะใช้งาน จากนั้นจึงชำระภาษีตามที่ระบุใน ค่าใช้จ่ายในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ ลงนาม AJB และสำนักงานที่ดินจดทะเบียนสิทธิ์ในที่ดินในชื่อของคุณ ผู้ซื้อชาวต่างชาติจะได้สิทธิ์การใช้ (Hak Pakai) แทน ดังที่บทความ การซื้ออสังหาริมทรัพย์สำหรับชาวต่างชาติ อธิบายไว้

เมื่อผู้พัฒนาโครงการชะงัก

การชะงักมักหมายถึงการก่อสร้างช้าลง กำหนดลงนาม PPJB ผ่านไป หรือบ้านสร้างเสร็จแล้วแต่ยังไม่ได้แยกใบรับรองฉบับแม่ จึงไม่มี AJB คุณอยู่อาศัยในบ้านที่สร้างเสร็จด้วย PPJB ได้ แต่ขายด้วยหนังสือสัญญาหรือนำไปจำนองไม่ได้จนกว่าสิทธิ์ในที่ดินจะเป็นของคุณ

การเรียกร้องสิทธิ์เริ่มจาก PPJB ซึ่งต้องระบุวันส่งมอบ การยกเลิก และการระงับข้อพิพาท นอกจากนั้นคุณฟ้องร้องได้ที่ศาลประจำเขตหรือหน่วยงานระงับข้อพิพาทผู้บริโภค (Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen, BPSK) หากผู้พัฒนาโครงการเข้าสู่การปรับโครงสร้างหนี้ผ่านศาล (PKPU) หรือล้มละลายตามกฎหมายเลขที่ 37 ปี 2004 ผู้ซื้อที่มีเพียง PPJB มักอยู่ในฐานะเจ้าหนี้ไม่มีหลักประกัน และธนาคารที่รับจำนองที่ดินจะได้รับชำระจากที่ดินก่อน

ก่อนลงนาม

• ให้ PPAT ตรวจใบรับรองฉบับแม่ที่สำนักงานที่ดิน รวมถึงการจำนอง ตามขั้นตอนใน วิธีตรวจสอบใบรับรองสิทธิ์ในที่ดิน และเทียบหมายเลขเอกสารในโบรชัวร์กับเอกสารต้นฉบับ
• ขอให้โนตารีนำ PPJB ไปบันทึกที่สำนักงานที่ดิน ตามที่ระเบียบรัฐบาลเลขที่ 18 ปี 2021 อนุญาตไว้
• ผูกการจ่ายเงินแต่ละงวดกับขั้นตอนที่คุณมองเห็นได้ ได้แก่ PPJB ความคืบหน้าในรายงานของที่ปรึกษา การส่งมอบพร้อม SLF และงวดสุดท้ายเมื่อลงนาม AJB
• จ่ายเข้าบัญชีบริษัทผู้พัฒนาโครงการเท่านั้น ไม่จ่ายให้ตัวแทน และเก็บใบเสร็จทุกฉบับ
• ระบุประเภทสิทธิ์ในที่ดินและวันที่ออกใบรับรองแปลงไว้ใน PPJB พร้อมค่าปรับหากข้อใดข้อหนึ่งล่าช้า