الأراضي الصناعية وأراضي المستودعات قرب موانئ كاليمانتان

قيمة الأرض الصناعية في كاليمانتان بقدر ما ترتبط به. فالمصنع أو المستودع يحتاج إلى طريق يتحمل الشاحنات الثقيلة، وميناء أو رصيف بحري في المتناول، وكهرباء تكفي للحمل الذي يسحبه، وأرض تبقى جافة. والقطع التي تجمع هذا كله نادرة، ومعظمها في عدد قليل من المناطق الصناعية والاقتصادية قرب الموانئ الرئيسية.

وتحسم الأوراق ما تبقى. فالقطعة المخصصة لاستخدام آخر، أو المحوزة بحق لا تستطيع تجديده، ليست أرضًا صناعية مهما كان موقعها جيدًا.

المناطق الصناعية والاقتصادية والأراضي خارجها

يشترط قانون الصناعة (القانون رقم 3 لسنة 2014) أن يقع المصنع داخل منطقة صناعية. ويجوز أن يقع خارجها إذا لم تكن في منطقته أو مدينته منطقة صناعية أو لم يبقَ فيها قطع متاحة، لكن عليه عندئذٍ أن يقع في منطقة يخصصها المخطط المكاني للصناعة. ويُعفى كذلك من هذا الشرط المصانع الصغيرة والمتوسطة التي لا يُخشى منها تلوث واسع النطاق، والمصانع التي تستخدم مواد خام خاصة أو تحتاج إلى موقع خاص لعمليتها. وتحكم المناطق الصناعية اللائحة الحكومية رقم 20 لسنة 2024 بشأن تقسيم المناطق الصناعية، وقد حلّت محل قواعد عام 2015 بشأن المناطق الصناعية.

وتُنشأ المنطقة الاقتصادية الخاصة (Kawasan Ekonomi Khusus, KEK) بلائحة حكومية خاصة بها، وتأتي بحوافزها الضريبية والجمركية الخاصة. ويجوز أن يقع المستودع خارج المنطقة الصناعية أينما يسمح المخطط المكاني بالتخزين.

أين تقع المناطق الصناعية والاقتصادية

كاريانغاو، على خليج باليكبابان، هي المنطقة الصناعية في المدينة، وفيها ميناء للحاويات. وقد أثارت توسعة خُطط لها عام 2012 إلى منطقة تطوير تبلغ نحو 5,000 هكتار اعتراضات بسبب أشجار المانغروف في الخليج وغابة الحماية في سونغاي واين إلى الشمال منها. فاسأل في أي مرحلة تقع القطعة وما مدى قربها من الأرض المحمية. وفي مقال خاص تفصيل عن سوق باليكبابان.

أُنشئت المنطقة الاقتصادية الخاصة مالوي باتوتا ترانس كاليمانتان، في منطقة كوتاي الشرقية، بموجب اللائحة الحكومية رقم 85 لسنة 2014 لمعالجة زيت النخيل والطاقة والخدمات اللوجستية. وأُعلن بدء تشغيلها عام 2019. فتأكد من وضعها وحوافزها لدى المجلس الوطني للمناطق الاقتصادية الخاصة قبل الاعتماد عليها.

وعلى ساحل بولونغان في كاليمانتان الشمالية، تدرج قائمة الحكومة للمشاريع الاستراتيجية الوطنية المنطقة الصناعية تانه كونينغ، المقرر بناؤها بأموال خاصة، في مرحلة الإعداد. فتحقق مما بُني وأي القطع لها سند ملكية قبل أن تدفع.

كيجينغ، على ساحل منطقة مامباواه شمال بونتياناك، محطة تابعة لميناء بونتياناك. وقد افتُتحت في 9 أغسطس 2022 للحاويات وللبضائع السائبة مثل زيت النخيل الخام والبوكسيت والألومينا، وعرضت الحكومة الأراضي المحيطة بها بوصفها متسعًا للصناعة.

باتوليتشين، مقر منطقة تانه بومبو في كاليمانتان الجنوبية، مركز لشحن الفحم، وفيها منطقة صناعية مخطط لها ضمن قائمة المشاريع الاستراتيجية الوطنية. وقد أنشأت اللائحة الحكومية رقم 26 لسنة 2024، الموقّعة في 13 يونيو 2024، المنطقة الاقتصادية الخاصة ستانغا على مساحة 668.3 هكتارًا في المنطقة الفرعية سيمبانغ إمبات التابعة للمنطقة نفسها.

تقسيم المناطق أولًا

يحتاج كل موقع تجاري إلى موافقة على الاستخدام المكاني (Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang, KKPR)، تُستخرج عبر نظام الترخيص الحكومي عبر الإنترنت (Online Single Submission, OSS) قبل ترخيص الأعمال. وتحدد اللائحة الحكومية رقم 21 لسنة 2021 مسارين. فحيث يوجد للمنطقة مخطط مكاني تفصيلي (Rencana Detail Tata Ruang, RDTR)، تحصل على تأكيد يُفحص بالرجوع إليه. وحيث لا يوجد RDTR، تحصل على موافقة تُقيَّم بالرجوع إلى مخططات المنطقة والمقاطعة والمستوى الوطني، مع رأي فني من مكتب الأراضي. أما الرصيف البحري، أو أي منشأة أخرى في المياه الساحلية، فيحتاج إلى موافقة منفصلة على استخدام الحيز البحري.

تبيّن KKPR الاستخدام المسموح به ونسبة القطعة التي يجوز البناء عليها ومجموع مساحة الطوابق المسموح بها. وإذا كانت الأرض داخل منطقة غابات مصنّفة رسميًا، فتنطبق قواعد الغابات فوق ذلك، ويشرح فحص وضع منطقة الغابات كيفية ذلك.

سند الملكية في المنطقة الصناعية: HGB فوق HPL

بموجب اللائحة الحكومية رقم 18 لسنة 2021، لا يجوز أن يُمنح حق الإدارة (Hak Pengelolaan, HPL) على أرض الدولة إلا للهيئات الحكومية والشركات المملوكة للدولة وللأقاليم ووكالة بنك الأراضي والجهات التي تعيّنها الحكومة المركزية. وفي المنطقة الصناعية التي تديرها إحدى هذه الجهات، تحصل عادةً على حق بناء (Hak Guna Bangunan, HGB) فوق HPL الخاص بالمشغّل. ولا تستطيع شركة المنطقة الصناعية الخاصة حيازة HPL عمومًا، ولذلك تحصل في المنطقة الخاصة عادةً على قطعة مفرزة من HGB الأم الذي تحوزه الشركة. وتستطيع الشركة الإندونيسية، ومنها الشركة المملوكة لأجانب (PT PMA)، أن تحوز HGB. أما الفرد الأجنبي فلا يستطيع.

يسري HGB فوق HPL حتى 30 سنة، ويمكن تمديده حتى 20 سنة وتجديده حتى 30 سنة. ويحتاج التمديد والتجديد إلى موافقة حامل HPL، ويمكن منحهما متى استُخدمت الأرض على النحو المقصود. وعند انتهاء المدة الأخيرة تعود الأرض إلى حامل HPL.

واتفاق الانتفاع بالأرض (perjanjian pemanfaatan tanah) مع حامل HPL لا يقل وزنًا عن الشهادة. وتشترط اللائحة أن يحدد مدة حقك وتمديده وتجديده ونقله ورهنه، والرسم السنوي، وما يحدث للأرض والمباني عند انتهاء الحق. ويقارن دليل حقوق الأراضي بين مختلف السندات.

الكهرباء والمياه والوصول والفيضانات

غالبًا ما تكون الكهرباء أول قيد. فاسأل شركة الكهرباء الحكومية (PLN) كتابةً عن الحمل الذي تستطيع توريده في الموقع ومنذ متى. وحيث لا تستطيع، يحتاج المصنع إلى مولداته الخاصة، بترخيصها وتكاليف وقودها.

ثم تأتي المياه. اعرف هل توفر المنطقة الصناعية مياه التشغيل، أم ستحتاج إلى مصدرك الخاص وتصريح بسحبها.

ويعني الوصول فئة الطريق وحدود الجسور لأثقل شاحنة لديك، وعمق المياه عند الرصيف البحري وقت الجزر. وقد تفقد المواقع النهرية إمكان وصول الصنادل حين ينخفض منسوب المياه في موسم الجفاف.

وغالبًا ما تكون الفيضانات أكثر المشكلات كلفة في المعالجة. فمواقع الدلتا والسواحل منخفضة، والأرض الخثية تهبط تحت الأحمال. والقطعة الجافة في موسم الجفاف قد تقف في الماء في موسم الأمطار.

قبل أن توقّع

• احصل على KKPR لاستخدامك بدقة، أو على تأكيد كتابي بأن موافقات المنطقة الصناعية تغطيه.
• اقرأ الشهادة واتفاق الانتفاع بالأرض معًا، واحسب السنوات المتبقية قبل التمديد التالي.
• اطلب من المشغّل رسومه ورسوم خدماته وقواعده بشأن التأجير من الباطن والنقل.
• احصل على إجابات مكتوبة بشأن الكهرباء والمياه والصرف من الجهات المزوّدة نفسها.
• زر الموقع عند المدّ في موسم الأمطار، وسِر في الطريق الذي ستسلكه أثقل شاحنة لديك.