Yang perlu diketahui investor tentang Kalimantan

Kalimantan adalah bagian Indonesia dari pulau Borneo. Wilayahnya meliputi sekitar 73% pulau itu, yang dibaginya dengan negara bagian Sabah dan Sarawak di Malaysia serta Brunei. Wilayah ini luas dan jarang penduduknya, dan ekonominya dibangun di atas tanah: perkebunan, tambang, konsesi kayu, dan kota-kota yang melayaninya.

Karena itu, transaksi aset riil di sini biasanya ditentukan oleh tanah di bawah asetnya. Siapa yang menguasai tanah, dengan hak apa, apakah tanah itu berada di kawasan hutan, siapa lagi yang mengklaimnya, dan seberapa jauh jaraknya dari pelabuhan: pemeriksaan-pemeriksaan ini memakan waktu lebih lama daripada perundingan harga, dan sebagian besar risikonya ada di sana.

Lima provinsi, satu pulau

Kalimantan terdiri dari lima provinsi: Kalimantan Barat, Tengah, Selatan, Timur, dan Utara. Kalimantan Utara adalah yang termuda. Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2012 memisahkannya dari Kalimantan Timur, dengan ibu kota di Tanjung Selor. Ibu kota Kalimantan Selatan pindah dari Banjarmasin ke Banjarbaru berdasarkan Undang-Undang Nomor 8 Tahun 2022, meskipun Banjarmasin tetap menjadi pelabuhan dan kota perdagangan utama provinsi itu. Di Kalimantan Timur, ibu kota negara yang baru, Nusantara, sedang dibangun di antara Balikpapan dan Samarinda.

Setiap provinsi memiliki pemerintahan dan rencana tata ruang sendiri, dan banyak pengurusan dokumen proyek dilakukan di tingkat kabupaten, sehingga aturan dan jangka waktunya berbeda-beda. Perbandingan lima provinsi memaparkan ibu kota, basis ekonomi, gerbang utama, dan sektor utama masing-masing.

Apa yang menggerakkan ekonomi

Ekonomi berjalan dari apa yang bisa ditanam, digali, atau dipompa, dan dari perdagangan yang menggerakkannya.

• Kelapa sawit dan tanaman perkebunan lainnya. Kementerian Pertanian menyebut Kalimantan Tengah, Barat, dan Timur termasuk sentra utama kelapa sawit di Indonesia.
• Batu bara, yang ditambang terutama di Kalimantan Timur dan Selatan, dengan tambahan di sepanjang Sungai Barito di Kalimantan Tengah. Di Kalimantan Timur, pertambangan dan penggalian menyumbang 34,11% ekonomi regional pada triwulan II 2025, dan batu bara mencapai 76,54% ekspor provinsi itu pada Juli 2025, menurut kantor wilayah perbendaharaan Kementerian Keuangan.
• Minyak dan gas, sebagian besar di Kalimantan Timur: lapangan-lapangan di delta Mahakam, kilang LNG di Bontang, dan kilang Pertamina di Balikpapan.
• Kayu dari konsesi hutan alam dan hutan tanaman.
• Emas, dari beberapa tambang berizin dan jauh lebih banyak galian kecil yang sering kali tidak berizin, terutama di Kalimantan Barat dan Tengah.
• Perdagangan, transportasi, dan jasa di kota-kota.

Ketika harga batu bara atau minyak sawit turun, seluruh ekonomi provinsi merasakannya, termasuk properti, dan tidak satu pun dari kedua harga itu ditetapkan di Kalimantan.

Tempat transaksi aset riil berlangsung

Transaksi properti sebagian besar terjadi di kota-kota yang lebih besar (Balikpapan, Samarinda, Banjarmasin, Banjarbaru, dan Pontianak), dengan pasar yang lebih kecil di Palangka Raya dan Tarakan. Bidang tanah di kota lebih sering terdaftar daripada di desa, sehingga pemeriksaannya lebih cepat. Orang asing tetap tidak dapat memegang Hak Milik, jadi hak atas tanahnya harus sesuai dengan pembeli.

Transaksi kelapa sawit sering berupa pembelian perkebunan yang sudah ada, atau saham perusahaan pemegangnya. Membuka lahan baru lebih sulit. Instruksi Presiden Nomor 5 Tahun 2019 menghentikan izin baru di hutan alam primer dan lahan gambut, dengan beberapa pengecualian, dan sebagian besar lahan terbuka yang tersisa sudah berizin, diklaim oleh suatu komunitas, atau berada di dalam kawasan hutan yang telah ditetapkan.

Transaksi batu bara dan emas biasanya berarti masuk ke perusahaan yang sudah memegang Izin Usaha Pertambangan (IUP) dengan membeli sahamnya. Sejak Undang-Undang Nomor 3 Tahun 2020 mengubah UU Minerba (UU Nomor 4 Tahun 2009), pemerintah pusat yang menerbitkan izin ini, bukan provinsi atau kabupaten. Pengalihan saham pada pemegang izin memerlukan persetujuan kementerian.

Hambatan yang menentukan sebuah transaksi

Yang pertama adalah hak atas tanahnya. Banyak tanah di perdesaan hanya dikuasai berdasarkan surat tanah (Surat Keterangan Tanah, SKT) yang ditandatangani kepala desa atau camat, bukan sertifikat yang didaftarkan di kantor pertanahan. Surat itu hanya bukti klaim, bukan hak atas tanah, dan dua surat bisa meliputi bidang yang sama. Hak yang terdaftar berbeda-beda dalam siapa yang boleh memegangnya dan untuk berapa lama, seperti dijelaskan dalam panduan hak atas tanah di Indonesia.

Yang kedua adalah status kawasan hutan. Tanah bisa memiliki sertifikat atau izin perkebunan dan tetap berada di dalam kawasan hutan yang telah ditetapkan. Menanam di sana memerlukan pelepasan tanah dari kawasan hutan, dan menambang memerlukan persetujuan penggunaan kawasan hutan. Pada 2025, sebuah satuan tugas pemerintah mulai mengambil alih perkebunan kelapa sawit yang ditemukan berada di dalam kawasan hutan. Memeriksa status kawasan hutan harus dilakukan di awal setiap transaksi tanah.

Yang ketiga adalah orang-orangnya. Banyak komunitas, termasuk komunitas Dayak, menguasai tanah menurut hukum adat yang tidak tampak di sertifikat mana pun. Hak atas tanah tidak mengakhiri sengketa dengan desa yang tidak pernah menyetujui transaksi itu, dan banyak konflik perkebunan dan tambang bermula dari sana.

Yang keempat adalah jarak. Sungai masih mengangkut sebagian besar barang, dan air surut di musim kemarau bisa menghentikan tongkang. Pada musim kemarau 2026, sebagian Sungai Barito di hulu menjadi terlalu dangkal untuk tongkang batu bara, dan di ruas lain tongkang hanya bisa berlayar dengan muatan sebagian. Perkebunan atau endapan yang tampak murah di peta bisa mahal untuk dijangkau.

Yang kelima adalah mitra. Sebagian besar transaksi memerlukan mitra lokal yang mengenal kantor pertanahan, kepala desa, dan pemerintah kabupaten. Risikonya muncul ketika mitra memegang tanah atau saham atas namanya sendiri untuk Anda. Hukum Indonesia menyatakan pengaturan nominee seperti itu batal demi hukum, dan orang yang namanya tercantum pada sertifikat atau daftar pemegang saham adalah orang yang diakui hukum.

Dari mana memulai

• Tentukan wadah investasinya sebelum asetnya. Orang asing dapat memegang Hak Pakai atas rumah, tetapi perkebunan, izin pertambangan, dan sebagian besar tanah komersial memerlukan perusahaan Indonesia, yang untuk modal asing berarti perusahaan milik asing (PT PMA). Pastikan lebih dulu bahwa bidang usaha Anda terbuka bagi modal asing.
• Periksa tanahnya sebelum uang berpindah tangan. Artinya pemeriksaan sertifikat di kantor pertanahan (biasanya lewat Pejabat Pembuat Akta Tanah, PPAT), peta kawasan hutan, rencana tata ruang kabupaten, dan orang-orang yang tinggal di atau memakai tanah itu.
• Kunjungi lokasinya, termasuk saat musim kemarau jika bergantung pada angkutan sungai, dan bicaralah dengan kepala desa selain dengan penjual.
• Rencanakan dalam hitungan bulan, bukan minggu. Sistem perizinan daring pemerintah (Online Single Submission, OSS) menerbitkan persetujuan berisiko rendah dengan cepat, tetapi urusan tanah, persetujuan lingkungan, dan izin sektoral memakan waktu lebih lama.
• Simpan catatan yang bersih atas uang yang Anda bawa masuk, sejak transfer pertama. Itu membuat pemindahan dividen atau hasil penjualan ke luar negeri jauh lebih mudah nantinya.