कालिमंतान के बारे में निवेशकों को क्या जानना चाहिए

कालिमंतान बोर्नियो का इंडोनेशियाई हिस्सा है। यह द्वीप के लगभग 73% हिस्से में फैला है, जिसे वह मलेशिया के साबाह और सारावाक राज्यों और ब्रुनेई के साथ साझा करता है। यह विशाल और कम आबादी वाला इलाका है, और इसकी अर्थव्यवस्था ज़मीन पर टिकी है: बागान, खदानें, लकड़ी के कंसेशन और उनकी सेवा करने वाले शहर।

इसीलिए यहाँ वास्तविक संपत्तियों के सौदे आमतौर पर संपत्ति के नीचे की ज़मीन से तय होते हैं। ज़मीन किसके पास है, किस टाइटल पर, क्या वह वन क्षेत्र में है, उस पर और कौन दावा करता है और वह बंदरगाह से कितनी दूर है: इन जाँचों में कीमत की बातचीत से ज़्यादा वक्त लगता है, और ज़्यादातर जोखिम यहीं होता है।

पाँच प्रांत, एक द्वीप

इंडोनेशियाई बोर्नियो में पाँच प्रांत हैं: पश्चिम, मध्य, दक्षिण, पूर्व और उत्तर कालिमंतान। उत्तर कालिमंतान सबसे नया है। 2012 के कानून संख्या 20 ने इसे पूर्व कालिमंतान से अलग किया, और इसकी राजधानी तांजुंग सेलोर है। 2022 के कानून संख्या 8 के तहत दक्षिण कालिमंतान की राजधानी बंजारमासिन से बंजारबारू चली गई, हालाँकि बंजारमासिन आज भी प्रांत का मुख्य बंदरगाह और व्यापारिक शहर है। पूर्व कालिमंतान में ही नई राष्ट्रीय राजधानी नुसंतारा, बालिकपापन और समारिंडा के बीच, बनाई जा रही है।

हर प्रांत की अपनी सरकार और भू-उपयोग योजना है, और किसी परियोजना की ज़्यादातर कागज़ी कार्रवाई ज़िला स्तर पर होती है, इसलिए नियम और काम में लगने वाला समय अलग-अलग होता है। पाँच प्रांतों की तुलना हर प्रांत की राजधानी, आर्थिक आधार, प्रवेश-द्वार और प्रमुख क्षेत्र बताती है।

अर्थव्यवस्था किस पर चलती है

अर्थव्यवस्था उस पर चलती है जो उगाया, खोदा या पंप किया जा सकता है, और उसे ढोने वाले व्यापार पर।

• ऑयल पाम और दूसरी बागानी फ़सलें। कृषि मंत्रालय मध्य, पश्चिम और पूर्व कालिमंतान को इंडोनेशिया के मुख्य ऑयल पाम केंद्रों में गिनता है।
• कोयला, जिसका खनन मुख्य रूप से पूर्व और दक्षिण कालिमंतान में होता है, और मध्य कालिमंतान में बारितो नदी के किनारे भी। वित्त मंत्रालय के क्षेत्रीय कोषागार कार्यालय के मुताबिक पूर्व कालिमंतान में 2025 की दूसरी तिमाही में खनन और उत्खनन क्षेत्रीय अर्थव्यवस्था का 34.11% था, और जुलाई 2025 में प्रांत के निर्यात का 76.54% कोयला था।
• तेल और गैस, ज़्यादातर पूर्व कालिमंतान में: महाकम डेल्टा के क्षेत्र, बोंटांग का LNG संयंत्र और बालिकपापन में Pertamina की रिफ़ाइनरी।
• प्राकृतिक वन और बागान वन के कंसेशनों से मिलने वाली लकड़ी।
• सोना, कुछ लाइसेंस प्राप्त खदानों से और कहीं ज़्यादा संख्या में छोटी, अक्सर बिना लाइसेंस की खुदाइयों से, खासकर पश्चिम और मध्य कालिमंतान में।
• शहरों में व्यापार, परिवहन और सेवाएँ।

जब कोयले या पाम ऑयल की कीमतें गिरती हैं, तो पूरी प्रांतीय अर्थव्यवस्था उसे महसूस करती है, रियल एस्टेट समेत, और इनमें से कोई भी कीमत कालिमंतान में तय नहीं होती।

वास्तविक संपत्तियों के सौदे कहाँ होते हैं

रियल एस्टेट के सौदे ज़्यादातर बड़े शहरों (बालिकपापन, समारिंडा, बंजारमासिन, बंजारबारू और पोंटियानाक) में होते हैं, और पालंगका राया और तारकान में छोटे बाज़ार हैं। शहरी भूखंड ग्रामीण भूखंडों से ज़्यादा बार पंजीकृत होते हैं, जिससे जाँच तेज़ हो जाती है। विदेशी अब भी फ्रीहोल्ड नहीं रख सकता, इसलिए टाइटल की किस्म खरीदार के हिसाब से होनी चाहिए।

ऑयल पाम के सौदे अक्सर मौजूदा बागानों की खरीद होते हैं, या उन्हें रखने वाली कंपनियों के शेयरों की। नई ज़मीन खोलना ज़्यादा मुश्किल है। 2019 के राष्ट्रपति निर्देश संख्या 5 ने कुछ अपवादों के साथ प्राथमिक प्राकृतिक वन और पीट भूमि में नए लाइसेंस देना रोक दिया, और बची हुई खुली ज़मीन का बड़ा हिस्सा पहले ही लाइसेंस वाला है, किसी समुदाय के दावे में है या निर्धारित वन क्षेत्र के भीतर है।

कोयला और सोने के सौदों का मतलब आमतौर पर ऐसी कंपनी में हिस्सेदारी खरीदना होता है जिसके पास पहले से खनन कारोबार लाइसेंस (Izin Usaha Pertambangan, IUP) है। जब से 2020 के कानून संख्या 3 ने खनन कानून (2009 का कानून संख्या 4) में संशोधन किया है, ये लाइसेंस केंद्र सरकार जारी करती है, प्रांत या ज़िले नहीं। लाइसेंस धारक कंपनी के शेयरों के हस्तांतरण के लिए मंत्रालय की मंज़ूरी चाहिए।

वे अड़चनें जो सौदा तय करती हैं

पहली है टाइटल। ग्रामीण इलाकों की बहुत सारी ज़मीन सिर्फ़ ज़मीन-पत्र (Surat Keterangan Tanah, SKT) पर रखी जाती है, जिस पर गाँव या उप-ज़िला प्रमुख के हस्ताक्षर होते हैं, भूमि कार्यालय में पंजीकृत प्रमाणपत्र पर नहीं। पत्र दावे का सबूत है, टाइटल नहीं, और दो पत्र एक ही भूखंड को कवर कर सकते हैं। पंजीकृत टाइटल इस बात में अलग होते हैं कि उन्हें कौन रख सकता है और कितने समय के लिए, जैसा इंडोनेशिया के भूमि अधिकारों की गाइड समझाती है।

दूसरी है वन क्षेत्र की स्थिति। ज़मीन के पास प्रमाणपत्र या बागान लाइसेंस हो सकता है और फिर भी वह निर्धारित वन क्षेत्र (kawasan hutan) के भीतर हो सकती है। वहाँ पौधे लगाने के लिए ज़मीन को वन क्षेत्र से मुक्त किया जाना ज़रूरी है, और खनन के लिए वन क्षेत्र उपयोग की मंज़ूरी चाहिए। 2025 में एक सरकारी टास्क फ़ोर्स ने वन क्षेत्रों के भीतर मिले ऑयल पाम बागानों को अपने हाथ में लेना शुरू किया। वन क्षेत्र की स्थिति जाँचना किसी भी ज़मीन के सौदे की शुरुआत में होना चाहिए।

तीसरी है लोग। दयाक समुदायों समेत कई समुदाय प्रथागत कानून के तहत ऐसी ज़मीन रखते हैं जिसे कोई प्रमाणपत्र नहीं दिखाता। टाइटल से उस गाँव के साथ विवाद खत्म नहीं होता जिसने सौदे पर कभी सहमति नहीं दी, और बागानों और खदानों के कई विवाद वहीं से शुरू होते हैं।

चौथी है दूरी। नदियाँ आज भी माल ढुलाई का बड़ा हिस्सा संभालती हैं, और सूखे मौसम में कम पानी बजरों को रोक सकता है। 2026 के सूखे मौसम में ऊपरी बारितो के कुछ हिस्से कोयले के बजरों के लिए बहुत उथले हो गए, और दूसरे हिस्सों में बजरे सिर्फ़ आंशिक लदान के साथ चल पाए। नक्शे पर सस्ता दिखने वाला बागान या खनिज भंडार वहाँ पहुँचने में महँगा पड़ सकता है।

पाँचवीं है साझेदार। ज़्यादातर सौदों में एक स्थानीय साझेदार चाहिए जो भूमि कार्यालय, गाँव के मुखियाओं और ज़िला सरकार को जानता हो। जोखिम तब शुरू होता है जब साझेदार आपकी ओर से ज़मीन या शेयर अपने नाम पर रखता है। इंडोनेशियाई कानून ऐसी नॉमिनी व्यवस्थाओं को शून्य मानता है, और टाइटल या शेयर रजिस्टर में जिसका नाम दर्ज है, कानून उसी को मान्यता देता है।

कहाँ से शुरू करें

• संपत्ति से पहले निवेश का ढाँचा तय करें। विदेशी व्यक्ति किसी मकान पर उपयोग का अधिकार (Hak Pakai) रख सकता है, लेकिन बागानों, खनन लाइसेंसों और ज़्यादातर व्यावसायिक ज़मीन के लिए इंडोनेशियाई कंपनी चाहिए, जिसका विदेशी पूँजी के लिए मतलब है विदेशी स्वामित्व वाली कंपनी (PT PMA)। पहले जाँच लें कि आपका कारोबार विदेशी पूँजी के लिए खुला है।
• कोई भी पैसा देने से पहले ज़मीन की जाँच करें। इसका मतलब है भूमि कार्यालय में प्रमाणपत्र की जाँच (आमतौर पर भूमि विलेख अधिकारी, Pejabat Pembuat Akta Tanah या PPAT, के ज़रिए), वन क्षेत्र का नक्शा, ज़िले की भू-उपयोग योजना और उन लोगों की जाँच जो ज़मीन पर रहते हैं या उसका इस्तेमाल करते हैं।
• स्थल पर जाएँ, और अगर वह नदी परिवहन पर निर्भर है तो सूखे मौसम में भी, और विक्रेता के साथ गाँव के मुखिया से भी बात करें।
• योजना हफ़्तों में नहीं, महीनों में बनाएँ। सरकार की ऑनलाइन लाइसेंसिंग प्रणाली (Online Single Submission, OSS) कम जोखिम वाली मंज़ूरियाँ जल्दी देती है, लेकिन ज़मीन का काम, पर्यावरण मंज़ूरी और क्षेत्र-विशेष के लाइसेंस में ज़्यादा समय लगता है।
• पहले ट्रांसफ़र से ही अपने लाए पैसे का साफ़ रिकॉर्ड रखें। इससे बाद में लाभांश या बिक्री की रकम बाहर ले जाना बहुत आसान हो जाता है।