投資人需要了解的加里曼丹

加里曼丹是婆羅洲屬於印尼的部分，約占全島的 73%。這座島由它與馬來西亞的沙巴州、砂拉越州，以及汶萊共有。它幅員遼闊、地廣人稀，經濟建立在土地之上：種植園、礦場、木材特許區，以及為它們服務的城市。

因此，這裡的實體資產交易，通常取決於資產所在的那塊土地。誰持有土地、憑什麼產權、是否位於森林區域、還有誰主張權利、離港口多遠：這些查核比價格談判更花時間，大部分風險也在這裡。

五個省份，一座島

印尼婆羅洲有五個省份：西、中、南、東與北加里曼丹。北加里曼丹最年輕。2012 年第 20 號法律把它從東加里曼丹分出，省會設在 Tanjung Selor。南加里曼丹的省會依 2022 年第 8 號法律，從 Banjarmasin 遷到 Banjarbaru，但 Banjarmasin 仍是該省的主要港口和貿易城市。新的國家首都努山塔拉（Nusantara），正在東加里曼丹的 Balikpapan 與 Samarinda 之間興建。

每個省都有自己的政府和空間規劃，而且專案的許多文書作業在縣的層級辦理，因此規定和時程各有不同。五個省份的比較列出了各省的省會、經濟基礎、門戶和主要產業。

經濟靠什麼運轉

經濟靠的是能種植、能開挖、能抽取的資源，以及把它們運出去的貿易。

• 油棕和其他種植園作物。農業部把中、西與東加里曼丹列為印尼主要的油棕產地。
• 煤炭，主要開採於東加里曼丹和南加里曼丹，另外在中加里曼丹的 Barito 河沿岸也有開採。根據財政部地方國庫辦公室，2025 年第二季，採礦與採石業占東加里曼丹地區經濟的 34.11%；2025 年 7 月，煤炭占該省出口的 76.54%。
• 石油與天然氣，多半在東加里曼丹：Mahakam 三角洲的油氣田、Bontang 的液化天然氣（LNG）廠，以及 Pertamina 位於 Balikpapan 的煉油廠。
• 來自天然林和人工林特許區的木材。
• 黃金，來自少數持有執照的礦場，以及數量多得多、規模小而且常常沒有執照的開採點，尤其集中在西加里曼丹和中加里曼丹。
• 城市裡的貿易、運輸與服務業。

煤炭或棕櫚油價格下跌時，全省的經濟都會受到影響，房地產也不例外，而這兩種價格都不是在加里曼丹決定的。

實體資產交易發生在哪裡

房地產交易多半集中在較大的城市（Balikpapan、Samarinda、Banjarmasin、Banjarbaru 和 Pontianak），Palangka Raya 和 Tarakan 的市場則較小。城市裡的地塊比鄉下更常登記，查核也因此更快。外國人仍然不能持有永久產權，所以產權的種類必須適合買家。

油棕交易往往是收購既有的種植園，或是持有種植園之公司的股份。開闢新土地更困難。2019 年第 5 號總統指令中止在原始天然林和泥炭地核發新執照，但有一些例外，而剩下的空地，大多已被核發執照、被社區主張權利，或位於劃定的森林區域內。

煤炭與黃金交易通常是入股一家已持有採礦營業執照（Izin Usaha Pertambangan, IUP）的公司。自從 2020 年第 3 號法律修訂《礦業法》（2009 年第 4 號法律）後，這些執照改由中央政府核發，而不是省或縣。執照持有人的股份轉讓，需要部會核准。

決定交易成敗的阻力

第一是產權。許多鄉村土地只憑村長或區長簽署的土地信函（Surat Keterangan Tanah, SKT）持有，而不是憑登記在土地局的證書。這種信函只是主張權利的證據，不是產權，而且兩封信函可能涵蓋同一塊地。已登記的產權種類，在誰能持有、可以持有多久上各不相同，詳見印尼土地權利指南。

第二是森林區域狀態。土地可能有證書或種植園執照，卻仍位於劃定的森林區域（kawasan hutan）之內。要在那裡種植，需要把土地從森林區域中釋出；要採礦，則需要森林區域使用核准。2025 年，一個政府工作小組開始接管它發現位於森林區域內的油棕種植園。查核森林區域狀態，應該放在任何土地交易的最前面。

第三是人。許多社區，包括達雅克人社區，依習慣法持有土地，這些土地在任何證書上都看不到。產權無法終結與一個從未同意這筆交易的村落之間的爭議，許多種植園和礦場的衝突正是從這裡開始。

第四是距離。河流仍承擔大部分貨運，乾季水位偏低時，駁船可能無法行駛。2026 年乾季，Barito 上游部分河段水位過淺，煤炭駁船無法通行，其他河段的駁船則只能半載運行。在地圖上看起來便宜的種植園或礦床，要抵達可能所費不貲。

第五是合作夥伴。多數交易需要一位熟悉土地局、村長和縣政府的當地夥伴。風險從夥伴以自己的名義，替您持有土地或股份開始。印尼法律認定這類借名安排無效，而法律承認的，是名字出現在產權文件或股東名冊上的那個人。

從哪裡開始

• 先決定投資載體，再決定資產。外國人可以持有住宅的使用權（Hak Pakai），但種植園、採礦執照和大多數商業用地，都需要透過印尼公司持有，對外資而言就是外資公司（PT PMA）。請先確認您的行業類別是否對外資開放。
• 在任何一筆款項轉出之前，先查核土地。這包括在土地局核對證書（通常透過土地契據官 Pejabat Pembuat Akta Tanah，簡稱 PPAT，辦理）、森林區域地圖、縣的空間規劃，以及住在或使用這塊土地的人。
• 實地走訪，如果仰賴河運，乾季也要去一趟，並且除了賣方，也要和村長談一談。
• 規劃時程要以月計，而不是以週計。政府的線上許可系統（Online Single Submission, OSS）核發低風險許可很快，但土地作業、環境核准和產業執照需要更長的時間。
• 從第一筆匯款開始，就把帶入資金的紀錄保持清楚完整。日後要把股利或出售所得匯出，會簡單得多。