Что инвесторам нужно знать о Калимантане

Индонезийская часть Калимантана (Борнео) занимает около 73% острова, который она делит с малайзийскими штатами Сабах и Саравак и с Брунеем. Этот край велик и малонаселён, а его экономика построена на земле: плантации, рудники, лесные концессии и города, которые их обслуживают.

Поэтому сделки с реальными активами здесь обычно решает земля под активом. Кто владеет землёй, на каком титуле, лежит ли она в лесной территории, кто ещё на неё претендует и как далеко она от порта: эти проверки занимают больше времени, чем переговоры о цене, и именно в них сосредоточена большая часть риска.

Пять провинций, один остров

В индонезийской части Калимантана пять провинций: Западный, Центральный, Южный, Восточный и Северный Калимантан. Самой молодой стала провинция Северный Калимантан. Законом № 20 от 2012 года её выделили из Восточного Калимантана, со столицей в Танджунг-Селоре. Столица Южного Калимантана переехала из Банджармасина в Банджарбару по Закону № 8 от 2022 года, хотя Банджармасин остаётся главным портом и торговым городом провинции. В Восточном Калимантане строят новую национальную столицу Нусантару, между Баликпапаном и Самариндой.

У каждой провинции есть собственное правительство и свой пространственный план, а значительная часть бумажной работы по проекту ведётся на уровне округа, поэтому правила и сроки различаются. В сравнении пяти провинций для каждой из них указаны столица, основа экономики, транспортные ворота и главные отрасли.

На чём держится экономика

Экономика держится на том, что можно вырастить, добыть или выкачать, и на торговле, которая всё это перемещает.

• Масличная пальма и другие плантационные культуры. Министерство сельского хозяйства относит Центральный, Западный и Восточный Калимантан к главным центрам выращивания масличной пальмы в Индонезии.
• Уголь, который добывают в основном в Восточном и Южном Калимантане, а ещё вдоль реки Барито в Центральном Калимантане. По данным регионального казначейства министерства финансов, в Восточном Калимантане на добычу полезных ископаемых и разработку карьеров во втором квартале 2025 года приходилось 34,11% региональной экономики, а доля угля в экспорте провинции в июле 2025 года составляла 76,54%.
• Нефть и газ, в основном в Восточном Калимантане: месторождения дельты Махакама, завод СПГ в Бонтанге и НПЗ компании Pertamina в Баликпапане.
• Древесина с концессий на природные и плантационные леса.
• Золото, которое дают несколько лицензированных рудников и гораздо большее число мелких, часто нелицензированных разработок, особенно в Западном и Центральном Калимантане.
• Торговля, транспорт и услуги в городах.

Когда цены на уголь или пальмовое масло падают, это чувствует вся экономика провинций, включая недвижимость, а ни одна из этих цен не устанавливается на Калимантане.

Где заключают сделки с реальными активами

Сделки с недвижимостью заключают в основном в крупных городах (Баликпапан, Самаринда, Банджармасин, Банджарбару и Понтианак), а рынки поменьше есть в Палангкарае и Таракане. Городские участки чаще зарегистрированы, чем сельские, и проверка проходит быстрее. Иностранец по-прежнему не может получить полное право собственности, поэтому титул должен подходить покупателю.

Сделки с масличной пальмой чаще всего представляют собой покупку действующих плантаций или акций компаний, которым они принадлежат. Осваивать новые земли труднее. Указание президента № 5 от 2019 года приостановило выдачу новых лицензий в первичных природных лесах и на торфяниках, с некоторыми исключениями, а значительная часть оставшейся свободной земли уже лицензирована, заявлена общиной или находится внутри лесной территории.

Сделки с углём и золотом обычно означают вхождение в компанию, у которой уже есть лицензия на горнодобывающий бизнес (Izin Usaha Pertambangan, IUP). С тех пор как Закон № 3 от 2020 года изменил Закон о горном деле (Закон № 4 от 2009 года), такие лицензии выдаёт центральное правительство, а не провинции или округа. Передача акций владельца лицензии требует одобрения министерства.

Трудности, которые решают судьбу сделки

Первая связана с титулом. Много сельской земли удерживается только по земельной справке (Surat Keterangan Tanah, SKT), которую подписал глава деревни или подрайона, а не по сертификату, зарегистрированному в земельном управлении. Справка доказывает притязание, а не титул, и две справки могут охватывать один и тот же участок. Зарегистрированные титулы различаются тем, кто может ими владеть и как долго, как объясняет руководство по земельным правам в Индонезии.

Вторая связана с лесным статусом. У земли может быть сертификат или лицензия на плантацию, но она всё равно может лежать внутри лесной территории (kawasan hutan). Чтобы сажать там культуры, землю нужно вывести из лесного фонда, а для добычи нужно разрешение на использование лесной территории. В 2025 году правительственная оперативная группа начала изымать плантации масличной пальмы, обнаруженные внутри лесных территорий. Проверка лесного статуса должна стоять в начале любой сделки с землёй.

Третья связана с людьми. Многие общины, в том числе общины даяков, владеют землёй по обычному праву, и ни один сертификат этого не показывает. Титул не прекращает спор с деревней, которая не соглашалась на сделку, и многие конфликты вокруг плантаций и рудников начинаются именно здесь.

Четвёртая связана с расстоянием. Реки по-прежнему несут значительную часть грузов, а низкая вода в сухой сезон может остановить баржи. В сухой сезон 2026 года на отдельных участках верхнего Барито стало слишком мелко для угольных барж, а на других баржи могли идти только с неполной загрузкой. Плантация или месторождение, которые на карте кажутся недорогими, могут оказаться дорогими в доставке.

Пятая связана с партнёром. Большинству сделок нужен местный партнёр, который знает земельное управление, глав деревень и власти округа. Риск начинается, когда партнёр оформляет землю или акции на своё имя, но в ваших интересах. Индонезийское право признаёт такие соглашения о номинальном владении недействительными, и закон признаёт владельцем того, чьё имя указано в титуле или в реестре акционеров.

С чего начать

• Сначала решите, через какую структуру вы будете владеть, а потом выбирайте актив. Иностранец может получить право пользования (Hak Pakai) на дом, но для плантаций, горных лицензий и большинства коммерческой земли нужна индонезийская компания, а для иностранного капитала это означает компанию с иностранным капиталом (PT PMA). Сначала проверьте, открыт ли ваш вид деятельности для иностранного капитала.
• Проверьте землю до любых платежей. Это значит проверку сертификата в земельном управлении (обычно через должностное лицо по земельным актам, Pejabat Pembuat Akta Tanah, PPAT), карту лесных территорий, пространственный план округа и людей, которые живут на этой земле или пользуются ею.
• Съездите на место, в том числе в сухой сезон, если актив зависит от речного транспорта, и поговорите не только с продавцом, но и с главой деревни.
• Планируйте в месяцах, а не в неделях. Государственная система онлайн-лицензирования (Online Single Submission, OSS) быстро выдаёт одобрения для видов деятельности с низким риском, но работа с землёй, экологическое одобрение и отраслевые лицензии занимают больше времени.
• С первого перевода ведите чёткий учёт денег, которые вы вносите в страну. Это намного упростит позже вывод дивидендов или выручки от продажи.