Was Investoren über Kalimantan wissen sollten

Kalimantan ist der indonesische Teil Borneos. Es umfasst etwa 73 % der Insel, die es sich mit den malaysischen Bundesstaaten Sabah und Sarawak sowie mit Brunei teilt. Es ist groß und dünn besiedelt, und seine Wirtschaft baut auf dem Land auf: Plantagen, Minen, Holzkonzessionen und die Städte, die sie versorgen.

Deshalb entscheidet bei Sachwertgeschäften hier meist der Boden unter dem Objekt. Wer das Land hält, mit welchem Titel, ob es in einem Waldgebiet liegt, wer es sonst noch beansprucht und wie weit es von einem Hafen entfernt ist: Diese Prüfungen dauern länger als die Preisverhandlungen, und dort liegt der größte Teil des Risikos.

Fünf Provinzen, eine Insel

Das indonesische Borneo hat fünf Provinzen: West-, Zentral-, Süd-, Ost- und Nordkalimantan. Nordkalimantan ist die jüngste. Das Gesetz Nr. 20 von 2012 trennte sie von Ostkalimantan ab, mit Tanjung Selor als Hauptstadt. Die Hauptstadt Südkalimantans wurde nach dem Gesetz Nr. 8 von 2022 von Banjarmasin nach Banjarbaru verlegt, doch Banjarmasin ist weiterhin der wichtigste Hafen und die wichtigste Handelsstadt der Provinz. In Ostkalimantan wird zwischen Balikpapan und Samarinda die neue Hauptstadt des Landes gebaut, Nusantara.

Jede Provinz hat eine eigene Regierung und einen eigenen Raumordnungsplan, und ein Großteil der Formalitäten eines Projekts wird auf Ebene der Landkreise erledigt, sodass Regeln und Zeitpläne sich unterscheiden. Der Vergleich der fünf Provinzen nennt für jede Provinz Hauptstadt, Wirtschaftsbasis, wichtige Häfen und Flughäfen sowie die führenden Sektoren.

Wovon die Wirtschaft lebt

Die Wirtschaft lebt von dem, was sich anbauen, abbauen oder fördern lässt, und vom Handel, der es bewegt.

• Ölpalmen und andere Plantagenkulturen. Das Landwirtschaftsministerium zählt Zentral-, West- und Ostkalimantan zu den wichtigsten Ölpalmenzentren Indonesiens.
• Kohle, die vor allem in Ost- und Südkalimantan abgebaut wird, mit weiteren Abbaugebieten entlang des Barito in Zentralkalimantan. In Ostkalimantan machten Bergbau und Gesteinsabbau im zweiten Quartal 2025 34,11 % der regionalen Wirtschaft aus, und Kohle stellte im Juli 2025 76,54 % der Exporte der Provinz, laut dem regionalen Schatzamt des Finanzministeriums.
• Öl und Gas, überwiegend in Ostkalimantan: die Felder im Mahakam-Delta, die LNG-Anlage in Bontang und die Raffinerie von Pertamina in Balikpapan.
• Holz aus Konzessionen für Naturwald und für Waldplantagen.
• Gold, aus einigen lizenzierten Minen und einer viel größeren Zahl kleiner, oft nicht lizenzierter Schürfstellen, besonders in West- und Zentralkalimantan.
• Handel, Transport und Dienstleistungen in den Städten.

Wenn die Kohle- oder Palmölpreise fallen, spürt es die gesamte Provinzwirtschaft, Immobilien eingeschlossen, und keiner der beiden Preise wird in Kalimantan bestimmt.

Wo Sachwertgeschäfte stattfinden

Immobiliengeschäfte finden überwiegend in den größeren Städten statt (Balikpapan, Samarinda, Banjarmasin, Banjarbaru und Pontianak), mit kleineren Märkten in Palangka Raya und Tarakan. Grundstücke in der Stadt sind häufiger registriert als ländliche, was die Prüfungen beschleunigt. Ein Ausländer kann weiterhin kein Volleigentum halten, der Titel muss also zum Käufer passen.

Ölpalmengeschäfte sind oft Käufe bestehender Plantagen oder von Anteilen an den Unternehmen, die sie halten. Neues Land zu erschließen ist schwieriger. Die Präsidialinstruktion Nr. 5 von 2019 stoppte neue Lizenzen in primärem Naturwald und auf Torfland, mit einigen Ausnahmen. Ein großer Teil des verbleibenden offenen Landes ist bereits lizenziert, wird von einer Gemeinschaft beansprucht oder liegt in einem ausgewiesenen Waldgebiet.

Kohle- und Goldgeschäfte bedeuten meist, sich an einem Unternehmen zu beteiligen, das bereits eine Bergbau-Geschäftslizenz (Izin Usaha Pertambangan, IUP) hält. Seit das Gesetz Nr. 3 von 2020 das Bergbaugesetz (Gesetz Nr. 4 von 2009) geändert hat, erteilt die Zentralregierung diese Lizenzen, nicht Provinzen oder Landkreise. Die Übertragung von Anteilen an einem Lizenzinhaber braucht die Zustimmung des Ministeriums.

Die Reibungspunkte, die über ein Geschäft entscheiden

Der erste ist der Titel. Viel ländliches Land wird nur auf Grundlage einer Landbescheinigung (Surat Keterangan Tanah, SKT) gehalten, die ein Dorf- oder Subdistriktvorsteher unterschrieben hat, nicht auf einem beim Landamt registrierten Zertifikat. Eine Bescheinigung ist ein Beleg für einen Anspruch, kein Titel, und zwei Bescheinigungen können dieselbe Parzelle abdecken. Registrierte Titel unterscheiden sich darin, wer sie halten darf und wie lange, wie der Leitfaden zu indonesischen Landrechten erklärt.

Der zweite ist der Waldgebietsstatus. Land kann ein Zertifikat oder eine Plantagenlizenz tragen und dennoch in einem ausgewiesenen Waldgebiet (kawasan hutan) liegen. Wer dort pflanzen will, braucht die Entlassung des Landes aus dem Waldgebiet, und für den Bergbau braucht es eine Genehmigung zur Waldnutzung. 2025 begann eine Taskforce der Regierung, Ölpalmenplantagen zu übernehmen, die sie in Waldgebieten fand. Die Prüfung des Waldgebietsstatus gehört an den Anfang jedes Landgeschäfts.

Der dritte sind die Menschen. Viele Gemeinschaften, darunter Dayak-Gemeinschaften, halten Land nach Gewohnheitsrecht, das kein Zertifikat zeigt. Ein Titel beendet keinen Streit mit einem Dorf, das dem Geschäft nie zugestimmt hat, und viele Konflikte um Plantagen und Minen beginnen dort.

Der vierte ist die Entfernung. Flüsse tragen noch immer einen Großteil der Fracht, und Niedrigwasser in der Trockenzeit kann die Lastkähne stoppen. In der Trockenzeit 2026 wurden Abschnitte des oberen Barito für Kohle-Lastkähne zu flach, auf anderen konnten sie nur teilbeladen fahren. Eine Plantage oder eine Lagerstätte, die auf der Karte günstig aussieht, kann teuer zu erreichen sein.

Der fünfte ist der Partner. Die meisten Geschäfte brauchen einen lokalen Partner, der das Landamt, die Dorfvorsteher und die Verwaltung des Landkreises kennt. Das Risiko beginnt, wenn der Partner das Land oder die Anteile in eigenem Namen für Sie hält. Das indonesische Recht erklärt solche Nominee-Vereinbarungen für nichtig, und anerkannt wird die Person, die im Titel oder im Aktionärsregister steht.

Wo Sie anfangen

• Legen Sie die Struktur vor dem Objekt fest. Ein Ausländer kann an einem Haus ein Nutzungsrecht (Hak Pakai) halten, doch Plantagen, Bergbaulizenzen und die meisten Gewerbeflächen brauchen ein indonesisches Unternehmen, was bei ausländischem Kapital ein Unternehmen in ausländischem Besitz (PT PMA) bedeutet. Prüfen Sie zuerst, ob Ihre Branche für ausländisches Kapital offen ist.
• Prüfen Sie das Land, bevor Geld fließt. Dazu gehören die Zertifikatsprüfung beim Landamt (meist über den Landurkundenbeamten, Pejabat Pembuat Akta Tanah oder PPAT), die Waldgebietskarte, der Raumordnungsplan des Landkreises und die Menschen, die auf dem Land leben oder es nutzen.
• Besuchen Sie den Standort, auch in der Trockenzeit, wenn er vom Flusstransport abhängt, und sprechen Sie mit dem Dorfvorsteher ebenso wie mit dem Verkäufer.
• Planen Sie in Monaten, nicht in Wochen. Das Online-Lizenzierungssystem der Regierung (Online Single Submission, OSS) erteilt Genehmigungen für Vorhaben mit niedrigem Risiko schnell, aber die Klärung der Landfragen, die Umweltgenehmigung und Sektorlizenzen dauern länger.
• Führen Sie von der ersten Überweisung an saubere Aufzeichnungen über das Geld, das Sie einbringen. Das macht es später viel einfacher, Dividenden oder Verkaufserlöse ins Ausland zu überweisen.