투자자가 칼리만탄에 대해 알아야 할 것

칼리만탄은 보르네오 가운데 인도네시아령 지역입니다. 섬 면적의 약 73%를 차지하며, 이 섬을 말레이시아의 사바주와 사라왁주, 브루나이와 나눠 쓰고 있습니다. 넓고 인구 밀도가 낮으며, 경제는 땅 위에 세워져 있습니다. 농장, 광산, 목재 채취 사업권, 그리고 이들을 뒷받침하는 도시가 그것입니다.

그래서 이곳의 실물 자산 거래는 대개 자산 아래의 땅이 결정합니다. 누가 땅을 보유하는지, 어떤 권리증으로 보유하는지, 산림 지역 안에 있는지, 다른 누가 권리를 주장하는지, 항구에서 얼마나 먼지를 확인하는 일은 가격 협상보다 오래 걸리고, 위험 대부분이 여기에 있습니다.

다섯 개 주, 하나의 섬

인도네시아령 보르네오에는 서·중부·남·동·북칼리만탄의 다섯 개 주가 있습니다. 북칼리만탄이 가장 최근에 생긴 주입니다. 2012년 법률 제20호로 동칼리만탄에서 분리되었고, 주도는 탄중셀로르입니다. 남칼리만탄의 주도는 2022년 법률 제8호에 따라 반자르마신에서 반자르바루로 옮겨 갔지만, 반자르마신은 여전히 이 주의 주요 항구이자 상업 도시입니다. 동칼리만탄에서는 발릭파판과 사마린다 사이에 새 국가 수도 누산타라가 건설되고 있습니다.

각 주에는 고유의 정부와 공간 계획이 있고, 사업의 서류 업무 상당수는 군 단위에서 처리되므로 규정과 소요 시간이 서로 다릅니다. 주별 주도, 경제 기반, 관문, 주요 부문은 다섯 주 비교에 정리되어 있습니다.

경제를 움직이는 것

경제는 재배하고, 캐고, 퍼 올릴 수 있는 것과, 그것을 실어 나르는 교역으로 움직입니다.

• 팜유와 그 밖의 농장 작물. 농업부는 중부칼리만탄, 서칼리만탄, 동칼리만탄을 인도네시아의 주요 팜유 중심지로 꼽습니다.
• 석탄. 주로 동칼리만탄과 남칼리만탄에서 채굴되고, 중부칼리만탄의 바리토강 일대에서도 채굴됩니다. 재무부 지역 국고사무소에 따르면 동칼리만탄에서는 2025년 2분기에 광업·채석업이 지역 경제의 34.11%를 차지했고, 2025년 7월에는 석탄이 이 주 수출의 76.54%를 차지했습니다.
• 석유와 가스. 대부분 동칼리만탄에 있으며, 마하캄 삼각주의 유전과 가스전, Bontang의 LNG 플랜트, 발릭파판의 Pertamina 정유소가 있습니다.
• 목재. 천연림과 인공림 사업권에서 나옵니다.
• 금. 허가를 받은 소수의 광산과, 규모가 작고 허가가 없는 경우가 많은 훨씬 더 많은 채굴지에서 나오며, 특히 서칼리만탄과 중부칼리만탄에 많습니다.
• 도시의 교역, 운송, 서비스.

석탄이나 팜유 가격이 떨어지면 부동산을 포함한 주 경제 전체가 영향을 받는데, 두 가격 모두 칼리만탄에서 정해지지 않습니다.

실물 자산 거래가 이루어지는 곳

부동산 거래는 주로 큰 도시(발릭파판, 사마린다, 반자르마신, 반자르바루, 폰티아낙)에서 이루어지고, 팔랑카라야와 타라칸에는 더 작은 시장이 있습니다. 도시 필지는 농촌 필지보다 등록된 경우가 많아 확인이 더 빠릅니다. 그래도 외국인은 여전히 자유보유권을 가질 수 없으므로, 권리증의 종류가 매수인에게 맞아야 합니다.

팜유 거래는 기존 농장이나 농장을 보유한 회사의 지분을 사는 경우가 많습니다. 새 땅을 여는 일은 더 어렵습니다. 2019년 대통령 지시 제5호는 일부 예외를 두고 원시 천연림과 이탄지에서의 신규 허가를 중단시켰고, 남은 개방지 상당수는 이미 허가를 받았거나 공동체가 권리를 주장하거나 지정 산림 지역 안에 있습니다.

석탄과 금 거래는 대개 이미 광업 사업 허가(Izin Usaha Pertambangan, IUP)를 가진 회사에 지분으로 들어가는 것을 뜻합니다. 2020년 법률 제3호가 광업법(2009년 법률 제4호)을 개정한 뒤로는 주나 군이 아니라 중앙 정부가 이 허가를 발급합니다. 허가 보유 회사의 지분을 이전하려면 부처의 승인이 필요합니다.

거래를 가르는 걸림돌

첫째는 권리증입니다. 농촌 땅의 상당수는 토지청에 등록된 증서가 아니라, 마을 이장이나 면장이 서명한 토지 확인서(Surat Keterangan Tanah, SKT)만으로 보유됩니다. 확인서는 권리 주장의 증거일 뿐 권리증이 아니며, 서로 다른 두 확인서가 같은 필지를 가리킬 수 있습니다. 등록된 권리증은 누가 보유할 수 있는지, 얼마나 오래 보유할 수 있는지가 서로 다르며, 이는 인도네시아 토지 권리 가이드에서 설명합니다.

둘째는 산림 지역 지위입니다. 땅에 증서나 농장 허가가 있어도 지정된 산림 지역(kawasan hutan) 안에 있을 수 있습니다. 그곳에 심으려면 땅을 산림 영역에서 해제해야 하고, 채굴하려면 산림 사용 승인이 필요합니다. 2025년에는 정부 태스크포스가 산림 지역 안에서 발견한 팜유 농장을 접수하기 시작했습니다. 산림 지역 지위 확인은 모든 토지 거래의 첫머리에 두어야 합니다.

셋째는 사람입니다. 다야크 공동체를 포함한 많은 공동체가 어떤 증서에도 나타나지 않는 관습법에 따라 땅을 보유합니다. 권리증이 있다고 해서 거래에 동의한 적 없는 마을과의 분쟁이 끝나지는 않으며, 농장과 광산의 많은 분쟁이 여기서 시작됩니다.

넷째는 거리입니다. 지금도 화물의 상당 부분을 강이 실어 나르며, 건기에 수위가 낮아지면 바지선이 멈출 수 있습니다. 2026년 건기에는 바리토강 상류 일부 구간이 석탄 바지선이 다니기에는 너무 얕아졌고, 다른 구간에서는 짐을 일부만 싣고 운항할 수 있었습니다. 지도에서는 싸 보이는 농장이나 광상도 접근하는 데는 비쌀 수 있습니다.

다섯째는 파트너입니다. 대부분의 거래에는 토지청, 마을 이장, 군 정부를 아는 현지 파트너가 필요합니다. 위험은 파트너가 투자자를 대신해 토지나 지분을 자기 이름으로 보유할 때 시작됩니다. 인도네시아 법은 이런 차명 약정을 무효로 보며, 법이 인정하는 사람은 권리증이나 주주명부에 이름이 오른 사람입니다.

시작하는 방법

• 자산보다 먼저 어떤 법적 주체로 투자할지 정하십시오. 외국인은 주택에 대해 사용권(Hak Pakai)을 가질 수 있지만, 농장, 광업 허가, 대부분의 상업용 토지에는 인도네시아 회사가 필요하며, 외국 자본이라면 이는 외국인 소유 회사(PT PMA)를 뜻합니다. 먼저 자신의 사업 분야가 외국 자본에 열려 있는지 확인하십시오.
• 돈이 오가기 전에 땅을 확인하십시오. 토지청의 증서 확인(대개 토지 증서 작성관인 Pejabat Pembuat Akta Tanah, PPAT를 통해 진행), 산림 지역 지도, 군 공간 계획, 그 땅에 살거나 땅을 쓰는 사람들이 그 대상입니다.
• 현장을 방문하되, 강 운송에 의존한다면 건기에도 가 보고, 매도인뿐 아니라 마을 이장과도 이야기하십시오.
• 주 단위가 아니라 월 단위로 계획하십시오. 정부의 온라인 인허가 시스템(Online Single Submission, OSS)은 저위험 승인을 빠르게 내주지만, 토지 작업, 환경 승인, 업종별 허가는 더 오래 걸립니다.
• 첫 송금부터 들여오는 자금의 기록을 깔끔하게 남기십시오. 나중에 배당금이나 매각 대금을 해외로 내보낼 때 훨씬 수월해집니다.