カリマンタンについて投資家が知っておくべきこと

カリマンタンは、ボルネオ島のうちインドネシア領の部分で、島の約73%を占めます。島はマレーシアのサバ州とサラワク州、ブルネイと分け合っています。広大で人口がまばらで、経済は土地の上に成り立っています。農園、鉱山、木材のコンセッション、そしてそれらを支える都市です。

そのため、ここでの実物資産の取引は、たいてい資産の足元にある土地で決まります。誰がその土地を保有しているか、どのような権利に基づくか、森林区域に入っているか、ほかに誰が権利を主張しているか、港からどれだけ離れているか。こうした確認には価格交渉より時間がかかり、リスクの大半もそこにあります。

5つの州、1つの島

インドネシア領ボルネオには、西、中部、南、東、北の5つのカリマンタン州があります。北カリマンタン州は最も新しい州です。2012年法律第20号によって東カリマンタン州から分離され、州都はタンジュン・セロル（Tanjung Selor）に置かれました。南カリマンタン州の州都は、2022年法律第8号によってバンジャルマシンからバンジャルバルに移りましたが、バンジャルマシンは今も同州の主要な港湾・商業都市です。東カリマンタン州では、新しい国家首都ヌサンタラが、バリクパパンとサマリンダの間に建設されています。

各州にはそれぞれ独自の政府と空間計画があり、事業の書類手続きの多くは県のレベルで処理されるため、規則も所要期間も異なります。5州の比較には、各州の州都、経済の柱、玄関口、主な分野がまとめられています。

経済を支えるもの

経済を支えているのは、栽培できるもの、掘れるもの、汲み上げられるもの、そしてそれらを動かす取引です。

• アブラヤシとその他の農園作物。農業省は、中部、西、東のカリマンタン州を、インドネシアの主なアブラヤシ産地に数えています。
• 石炭。主に東カリマンタン州と南カリマンタン州で採掘され、中部カリマンタン州のバリト川沿いでも採掘されています。財務省の地方国庫事務所によると、東カリマンタン州では、2025年第2四半期に鉱業・採石業が地域経済の34.11%を占め、2025年7月には石炭が同州の輸出の76.54%を占めました。
• 石油とガス。主に東カリマンタン州で、マハカム・デルタの油ガス田、ボンタン（Bontang）のLNGプラント、バリクパパンにあるプルタミナ（Pertamina）の製油所があります。
• 木材。天然林と人工林のコンセッションから産出されます。
• 金。許可を受けた少数の鉱山と、はるかに多数の小規模で許可のないことが多い採掘現場から産出され、特に西カリマンタン州と中部カリマンタン州に多く見られます。
• 都市の貿易、運輸、サービス業。

石炭やパーム油の価格が下がると、不動産を含め、州経済全体がその影響を受けます。しかも、どちらの価格もカリマンタンで決まるわけではありません。

実物資産の取引が行われる場所

不動産の取引は、主に大きな都市（バリクパパン、サマリンダ、バンジャルマシン、バンジャルバル、ポンティアナック）で行われ、パランカラヤとタラカンにはより小さな市場があります。都市の区画は農村部よりも登記されていることが多く、確認が早く済みます。それでも外国人は今もフリーホールドを持てないため、権利の種類を買い手に合わせる必要があります。

アブラヤシの取引は、既存の農園の購入や、農園を保有する会社の株式の購入であることが多くあります。新しい土地を切り開くのは、より困難です。2019年大統領指示第5号は、一部の例外を除き、原生の天然林と泥炭地での新規許可を停止しており、残る未開の土地の多くは、すでに許可が出ているか、共同体が権利を主張しているか、指定された森林区域の内側にあります。

石炭と金の取引は、通常、鉱業事業許可（Izin Usaha Pertambangan、IUP）をすでに持つ会社に資本参加することを意味します。2020年法律第3号が鉱業法（2009年法律第4号）を改正して以降、これらの許可は州や県ではなく中央政府が発行します。許可保有者の株式を譲渡するには、省の承認が必要です。

取引を左右する障害

1つ目は土地の権利です。農村部の土地の多くは、土地事務所に登録された権利証書ではなく、村長または郡長が署名した土地書類（Surat Keterangan Tanah、SKT）だけで保有されています。書類は主張の証拠であって、権利そのものではなく、同じ区画について2通の書類が出ていることもあります。登録された権利は、誰が、どれだけの期間保有できるかが種類ごとに異なります。この点はインドネシアの土地の権利のガイドで解説されているとおりです。

2つ目は森林区域の指定状況です。土地に権利証書や農園の許可があっても、指定された森林区域（kawasan hutan）の内側にある場合があります。そこで植え付けをするには、土地を森林区域から解除する必要があり、採掘には森林利用承認が必要です。2025年には、政府のタスクフォースが、森林区域内で見つけたアブラヤシ農園の接収を始めました。森林区域の指定状況の確認は、あらゆる土地取引の最初に行うべきものです。

3つ目は人です。ダヤク族の共同体をはじめ、多くの共同体が、どの権利証書にも表れない慣習法のもとで土地を保有しています。権利があっても、その取引に同意していない村との紛争が終わるわけではなく、農園や鉱山の紛争の多くはそこから始まります。

4つ目は距離です。貨物の多くは今も河川で運ばれ、乾季の水位低下でバージ船が止まることがあります。2026年の乾季には、バリト川上流の一部が浅くなりすぎて石炭を運ぶバージ船が通れなくなり、ほかの区間でも、一部しか積載できない状態での運航になりました。地図の上で安く見える農園や鉱床でも、そこに行き着くには高い費用がかかることがあります。

5つ目はパートナーです。ほとんどの取引では、土地事務所、村長、県政府に通じた現地のパートナーが必要です。リスクが生じるのは、そのパートナーが、投資家に代わって、土地や株式を自分の名義で保有する場合です。インドネシアの法律は、こうしたノミニー取り決めを無効としており、法律が認めるのは、権利証書や株主名簿に名前が記載されている人です。

どこから始めるか

• 資産より先に、投資の形態を決めてください。外国人は住宅について使用権（Hak Pakai）を持てますが、農園、鉱業許可、商業用地のほとんどにはインドネシアの会社が必要で、外国資本の場合は外資系企業（PT PMA）がそれに当たります。まず、自分の事業分野が外国資本に開放されているかを確認してください。
• お金が動く前に、土地を確認してください。具体的には、土地事務所での権利証書の確認、森林区域地図、県の空間計画、その土地に住む人や利用する人の確認です。権利証書の確認は、通常、土地証書作成官（Pejabat Pembuat Akta Tanah、PPAT）を通じて行います。
• 現地を訪れてください。河川輸送に頼る場合は、乾季にも訪れてください。売り手だけでなく、村長にも話を聞いてください。
• 週単位ではなく、月単位で計画してください。政府のオンライン許認可システム（Online Single Submission、OSS）は、低リスクの承認を速く出しますが、土地に関する作業、環境承認、分野別の許可には、より時間がかかります。
• 最初の送金から、持ち込む資金の記録を整えておいてください。後で配当や売却代金を国外へ移すとき、手続きがはるかに簡単になります。