Ce que les investisseurs doivent savoir sur le Kalimantan

Le Kalimantan est la partie indonésienne de Bornéo. Il couvre environ 73 % de l’île, qu’il partage avec les États malaisiens de Sabah et de Sarawak et avec Brunei. Il est vaste et peu peuplé, et son économie repose sur la terre : plantations, mines, concessions forestières et villes qui les desservent.

C’est pourquoi les opérations sur actifs réels s’y décident le plus souvent sur la terre qui porte l’actif. Qui détient la terre, sur quel titre, si elle se trouve dans une zone forestière, qui d’autre la revendique et à quelle distance elle est d’un port : ces vérifications prennent plus de temps que les discussions de prix, et c’est là que se concentre l’essentiel du risque.

Cinq provinces, une seule île

Le Bornéo indonésien compte cinq provinces : le Kalimantan occidental, central, du Sud, oriental et du Nord. Le Kalimantan du Nord est la plus jeune. La loi n° 20 de 2012 l’a séparée du Kalimantan oriental, avec Tanjung Selor pour capitale. La capitale du Kalimantan du Sud est passée de Banjarmasin à Banjarbaru en vertu de la loi n° 8 de 2022, même si Banjarmasin reste le principal port et la grande ville commerçante de la province. C’est au Kalimantan oriental que se construit la nouvelle capitale nationale, Nusantara, entre Balikpapan et Samarinda.

Chaque province a son propre gouvernement et son plan d’aménagement du territoire, et une grande partie des démarches d’un projet se traite au niveau du district, si bien que les règles et les délais varient. La comparaison des cinq provinces présente pour chacune la capitale, la base économique, les portes d’entrée et les principaux secteurs.

Ce dont vit l’économie

L’économie repose sur ce qui peut être cultivé, extrait ou pompé, et sur le commerce qui l’achemine.

• Le palmier à huile et les autres cultures de plantation. Le ministère de l’Agriculture compte le Kalimantan central, occidental et oriental parmi les principaux centres du palmier à huile de l’Indonésie.
• Le charbon, extrait surtout au Kalimantan oriental et au Kalimantan du Sud, et aussi le long du fleuve Barito, au Kalimantan central. Au Kalimantan oriental, l’extraction minière et les carrières représentaient 34,11 % de l’économie régionale au deuxième trimestre 2025, et le charbon 76,54 % des exportations de la province en juillet 2025, selon le bureau régional du Trésor du ministère des Finances.
• Le pétrole et le gaz, surtout au Kalimantan oriental : les champs du delta du Mahakam, l’usine de GNL de Bontang et la raffinerie de Pertamina à Balikpapan.
• Le bois des concessions de forêt naturelle et de forêt de plantation.
• L’or, issu de quelques mines autorisées et d’un nombre bien plus grand de petites exploitations, souvent sans permis, surtout au Kalimantan occidental et au Kalimantan central.
• Le commerce, les transports et les services dans les villes.

Quand les cours du charbon ou de l’huile de palme baissent, toute l’économie de la province en subit les effets, immobilier compris, et aucun des deux prix ne se fixe au Kalimantan.

Où se font les opérations sur actifs réels

Les opérations immobilières se font surtout dans les grandes villes (Balikpapan, Samarinda, Banjarmasin, Banjarbaru et Pontianak), avec des marchés plus petits à Palangka Raya et à Tarakan. Les parcelles urbaines sont plus souvent enregistrées que les parcelles rurales, ce qui accélère les vérifications. Un étranger ne peut toujours pas détenir la pleine propriété, si bien que le titre doit convenir à l’acheteur.

Les opérations sur le palmier à huile sont souvent des achats de plantations existantes, ou d’actions des sociétés qui les détiennent. Ouvrir de nouvelles terres est plus difficile. L’instruction présidentielle n° 5 de 2019 a suspendu les nouveaux permis dans la forêt naturelle primaire et sur les tourbières, avec quelques exceptions, et une grande partie des terres encore ouvertes est déjà sous permis, revendiquée par une communauté ou située dans une zone forestière désignée.

Les opérations sur le charbon et l’or consistent généralement à entrer au capital d’une société qui détient déjà un permis d’activité minière (Izin Usaha Pertambangan, IUP). Depuis que la loi n° 3 de 2020 a modifié la loi sur les mines (loi n° 4 de 2009), c’est le gouvernement central qui délivre ces permis, et non les provinces ou les districts. Le transfert d’actions d’un titulaire de permis exige l’approbation du ministère.

Les frictions qui décident d’une opération

La première est le titre. Beaucoup de terres rurales ne reposent que sur une lettre foncière (Surat Keterangan Tanah, SKT) signée par un chef de village ou de sous-district, et non sur un certificat enregistré au bureau foncier. Une lettre prouve une revendication, pas un titre, et deux lettres peuvent couvrir la même parcelle. Les titres enregistrés diffèrent selon qui peut les détenir et pour combien de temps, comme l’explique le guide des droits fonciers en Indonésie.

La deuxième est le statut forestier. Une terre peut porter un certificat ou un permis de plantation et se trouver pourtant dans une zone forestière désignée (kawasan hutan). Pour y planter, il faut que la terre soit déclassée du domaine forestier, et pour y exploiter une mine, il faut une autorisation d’utilisation de la zone forestière. En 2025, une task force gouvernementale a commencé à reprendre des plantations de palmiers à huile qu’elle a trouvées dans des zones forestières. La vérification du statut forestier a sa place au début de toute opération foncière.

La troisième, ce sont les gens. De nombreuses communautés, dont des communautés dayak, détiennent des terres selon le droit coutumier, ce qu’aucun certificat ne montre. Un titre ne met pas fin à un différend avec un village qui n’a jamais donné son accord à l’opération, et de nombreux conflits de plantations et de mines naissent là.

La quatrième est la distance. Les fleuves transportent encore une grande partie du fret, et les basses eaux de la saison sèche peuvent immobiliser les barges. Durant la saison sèche de 2026, certains tronçons du haut Barito sont devenus trop peu profonds pour les barges à charbon, et sur d’autres elles ne pouvaient naviguer qu’à charge partielle. Une plantation ou un gisement qui paraît bon marché sur la carte peut coûter cher à atteindre.

La cinquième est le partenaire. La plupart des opérations exigent un partenaire local qui connaît le bureau foncier, les chefs de village et l’administration du district. Le risque commence quand le partenaire détient la terre ou les actions en son propre nom pour votre compte. Le droit indonésien déclare nuls ces montages par prête-nom, et la personne nommée sur le titre ou dans le registre des actionnaires est celle que la loi reconnaît.

Par où commencer

• Choisissez le véhicule avant l’actif. Un étranger peut détenir un droit d’usage (Hak Pakai) sur une maison, mais les plantations, les permis miniers et la plupart des terrains commerciaux exigent une société indonésienne, ce qui, pour des capitaux étrangers, signifie une société à capitaux étrangers (PT PMA). Vérifiez d’abord que votre secteur d’activité est ouvert aux capitaux étrangers.
• Vérifiez la terre avant tout transfert d’argent. Cela comprend la vérification du certificat au bureau foncier (en général par l’intermédiaire de l’officier public des actes fonciers, Pejabat Pembuat Akta Tanah ou PPAT), la carte des zones forestières, le plan d’aménagement du territoire du district et les personnes qui vivent sur la terre ou l’utilisent.
• Visitez le site, y compris en saison sèche s’il dépend du transport fluvial, et parlez au chef de village ainsi qu’au vendeur.
• Prévoyez des mois, pas des semaines. Le système de permis en ligne du gouvernement (Online Single Submission, OSS) délivre rapidement les autorisations à faible risque, mais les démarches foncières, l’autorisation environnementale et les permis sectoriels prennent plus de temps.
• Tenez un registre propre de l’argent que vous apportez, dès le premier transfert. Cela rend bien plus simple, plus tard, le transfert à l’étranger des dividendes ou du produit d’une vente.